深圳金地梅陇镇四期商铺价格报告.ppt

可达性：可理解为商铺位置及人流方向，是购买商铺的首要要素； 昭示性：昭示性强弱是商铺价值的重要指标； 面积：面积大小决定总价，进而影响客户的心理承受能力； 面宽：商铺的沿街面大小决定商铺价值，并影响昭示性； 结构：平面布局是否方正实用，是否有柱等； 流通性：偏重面宽进深比及通畅性等综合指标。 核心均价确定 市场比较价： 28403元/平米 内部比较价： 26843元/平米 计算结果 参考权重 核心均价 20% 40% 27680元/平米 租金还原法： 28157元/平米 40% 注：在参考周市场比较价时，因为只有放盘价，基本无成交，参考价值较小，选取比例降低。 一、定价基础 二、核心均价推导 三、价格表制定及验证 报告框架 市场分析 客户分析 推售及定价策略 核心均价推导 制定方法及因素权重 手动特殊调差 价格验证 店内流通性 空间结构 面宽 面积 昭示性 人流可达性 10% 10% 15% 5% 25% 35% 影响因素及权重 价格表制定 * 金地梅陇镇四期商铺 价格报告 谨呈：金地住宅开发有限公司 项目目标 梅陇镇住宅整体余量约65套；近阶段住宅销售热度较高，同时商铺尾盘推出受到市场热捧； 深圳市场投资态势活跃，大投资客频频出手，如：丰盛町南区、卓越世纪中心入市售罄，以 及金地名座项目实现高速高价高销售率的销售佳绩。 建议本项目于6月中下旬趁热入市！开盘周完成商铺85%的销售任务，即：40个铺位，约1500平米。 一、定价基础 二、核心均价推导 三、价格表制定及验证 报告框架 市场分析 客户分析 定价策略 核心均价推导 制定方法及因素权重 手动特殊调差 价格验证 车公庙丰盛町 90%以上 3米 10-20㎡ 107（售罄） 北区 10万元/平 09年1月 90% 使用率 3米 层高 5-25㎡ 单铺面积 105(基本售罄) 成交套数 南区 开盘产品 20万元/平 开盘均价 09年5月 开盘时间 项目位于车公庙写字楼群之间，拥有良好的客户基础； 定位为中端消费场所，补缺片区缺乏小型商业的不足； 单铺面积小，控制总价以博取高单价； 租金可达每平米600元以上， 7%以上的高回报率受投资者热捧。 近期开盘商业 卓越世纪中心 6月5日推出4号楼共144套，开盘即售7成以上，目前已全部售罄。 深圳中心区的优越位置，体现了较高的稀缺性，大大吸引投资客，并出现 大客户购买整层的投资行为。 70% 开盘销售率 整层约1900平 面积 144（售罄） 成交套数 4号楼 开盘产品 3.1万/平 开盘均价 09年6月 开盘时间 近期开盘商业 阳光花地苑 100% 可做餐饮比例 95% 使用率 5.7 米 层高： 40-120 ㎡ 单铺面积 45% 成交率 12 成交套数 27 铺位总数 24000 开盘均价 2009年5.1 开盘时间 该项目60%的铺位面向前海路，街铺销售较好； 街铺价格30000元左右，与住宅价格比例为3：1； 内街价格在17000左右，与住宅价格比例为1.7：1； 内铺销售一般，客户反响不积极； 近期开盘商业 金地名座 90%以上 5.8米 46-86㎡ 17（82%销售率） 22间街铺 5.4万元/平 09年6.6 使用率 层高 单铺面积 成交套数 开盘套数 开盘均价 开盘时间 金地名座是新洲商圈两年内唯一集中发售的商业项目，稀缺性较强； 项目处于金地工业区，商业现状较差，租金水平较低； 开盘销售率达8成以上，客户多看中街铺、片区位置及投资前景。 近期开盘商业 从近期整体商业成交情况来看，投资客比较活跃，特征比较明显，热捧高回报率物业，注重投资前景；如：阳光花地及金地名座街铺首先受到投资客的青睐； 投资较活跃，信心回笼 因此，梅陇镇四期商业趁本轮市场投资小高潮入市，对于实现销售率方面具有较好的市场基础。 龙坂市场二手商铺概况 2.1-2.5万 2.7-3万（可做餐饮） 3.0-3.2万 2.7-3万 2.5-4万 2-2.5万 2..3-2.8万 车行路线 临街商业 2.5万 注：龙坂周边一手铺已基本售罄 二手铺放盘价高，近期无成交，业主放盘诚意度不高，多为试探市场承受价格。 锦绣江南 人 民 南 路 龙胜路 梅龙公路 商业沿社区底层排布 NO.1 NO.2 NO.3 NO.4 布龙路 消费群体以小区内的居民为主 消费群体 月租金80-120元/平方米 租金 总建面40万平方米，商业总建筑面积近5万平方米，分四期开发，规划有近4000户住宅，约1.4万人。 项目概况 No.1锦绣江南一期小区内商铺，位于整个小区大门口，整个小区业主都要路过，人流量最大，是整个锦绣江南的黄金铺位。 No.2锦绣江南二期沿布龙路商铺经营状况良好，以五金，建材，汽修店为主，空置铺位不多。 No.3锦绣江南三期沿龙