物业公司财务部年度管理评审分析报告.doc

http:/// 物业公司财务部年度管理评审分析报告 深圳市公诚物业管理有限公司 二OO二年计划执行情况表 项 目 行次 本 年 累 计 数 备 注 一，物业管理收入 1 20,911,240.94 收取2002年物业管理费 减：经营成本 2 14,101,295.78 经营税金及附加 3 1,087,384.53 支付营业税、城建税及教育费附加 二，物业管理经营利润 4 5,722,560.63 加：其他业务收入 5 132,680.19 收取制证工本费 减：其他业务支出 6 7,277.94 管理费用 7 4,437,454.45 财务费用 8 -24,817.29 三，营业利润 9 1,435,325.72 加：营业外收入 10 52,419.00 收设施损耗费 减：宫业外支出 11 6,427.04 四，利润总额 12 1,481,317.68 成本费用管理，是物业管理服务中一项十分重要的工作。物业管理企业的经营活动与其他行业企业存在着一定的差别。表面上看来，物业管理企业不直接从事具体产品的生产，但由于其提供的物业管理服务，如物业的维修、清洁和保养等是房地产企业生产活动的自然延伸，从性质上看，这些活动也属于生产活动。 任何物业都存在着由旧到新的生命周期，在物业寿命期的不同阶段，成本费用控制和考核的重点不同。公诚物业是受主业的委托，肩负着对枢纽大厦的物业管理，是处在物业管理的起步阶段，需投入的项目多，且多为新项目，成本费用的开支必然较大。但是，处在起步阶段的设备较新，所需的维修费应是最低点，而实际情况与物业管理周期的特点不是很相符。 加强成本费用管理，降低成本费用支出，意味着活化劳动和物化劳动的节约，有助于实现以较少的物力和人力提供相同的服务，或者以相同的人力和物力消耗提供更多更好的物业管理服务。较低的成本费用开支水平，不仅有利于公司树立良好的为业主服务的形象，还相应地增强了业主对管理费的承受能力。优质的物业管理服务是一经济范畴，它并不以巨额的成本费用支出为代价，而是服务数量及其质量与成本费用支出水平的比较。 物业管理企业的成本费用分为营业成本和经营管理费用。营业成本又分为直接材料费、直接人工费、间接费用。2002年公司成本费用列示如下：项目 工资 福利 折旧费 修理费 低值易 耗品摊销 燃料 及动力 保养 维护费 绿化 管理费 清洁 卫生费 保安费 综合 业务费 合计 计划数 2,462,400.00 344,736.00 40,000.00 3,540,000.00 205,886.00 1,104,800.00 290,000.00 6,311,200.00 14,299,022.00 实际 完成数 5,435,487.31 760,968.32 39,674.73 831,474.20 958,363.84 32,360.50 1,362,500.80 484,700.93 1,589,937.55 211,563.27 2,394,264.43 14,101,295.78  根据上述分析不难看出，如何才能有效的控制成本支出，不是公司领导所能决定的，也不是财务部所能左右的，而是通过全体员工的执行得以共同控制的。 （1），制定财务预算，就是让员工参与其目标的确定过程，才能有限地增强对其目标的认同，从而提高达成目标的可能性。 （2），预算目标确立后，各部门应根据目标有计划的控制成本。在公司现有资金来源不丰富、数量有限的情况下，一定要努力降低成本费用开支，使每一分钱都能发挥效益，即实现成本费用的最合理使用。 （3）建立健全成本费用分级分口管理责任制，分清各部门和各岗位的成本费用管理责任，为降低成本费用创造良好的制度环境。 深圳市公诚物业有限公司 财务部二OO二年一月十五日 http:///