盾安房产项目开发指引.doc

浙江盾安房地产开发有限公司 项目开发指引 手册现行版本： 发放编号： 编制 日期 审核 日期 批准 日期 发布日期： 2008-03 生效日期： 2008-03 目录 目录 2 第一部分 项目开发指引说明 3 第二部分 作业指引体系及说明 4 2.1房地产开发价值链分析 4 2.2 房地产开发作业指引清单 5 第三部分 一级作业指引文件及说明 5 3.1 一级作业指引图 5 3.2 一级作业指引说明 5 3.3 名词解释 5 第四部分 二、三、四级作业指引及支持性表单说明 6 第五部分 房地产开发项目总部与二级公司的授权界面 7 第一部分 项目开发指引说明 本指引以盾安房产的战略发展规划为指导思想，用以指导盾安房产日常项目开发工作，提升专业化管理水平，支撑盾安房产战略目标的实现。 本指引涵盖房地产开发项目管理的计划、资金、进度、质量、安全、成本、招标采购等各方面，并从项目整体开发的角度重点分析了各业务作业指引之间的关联和在相关部门之间的接口关系，以及总部与二级公司之间的分工协作关系。 本手册共包括以下四部分内容： 项目开发指引说明。 房地产开发作业指引体系及说明（包括作业指引清单）。 房地产开发一级作业指引文件及说明。 房地产开发二、三、四级作业指引说明（本部分具体内容及支持性表单基于一级作业指引各专业线分别在不同的文件中描述）。 盾安房产总部与二级公司授权界面文件及说明。 作业指引体系共分五个层次： 第一层：一级作业指引文件，含： 作业指引图 说明 第二层：二级作业指引文件，含： ◆ 作业指引图 ◆ 关键活动分析 第三层：三级作业指引文件，含： 作业指引图 支持文件 第四层：四级作业指引文件，含： ◆ 作业指引、管理制度或标准规范等 第五层：支持性表单，含： ◆ 标准文档 ◆ 表格模板 （第一层在本文件中描述，第二、三、四、五层根据各专业线分别描述） 第二部分 作业指引体系及说明 2.1房地产开发价值链分析 房地产开发的各个阶段是实现房地产开发价值的载体，简称为房地产开发价值链。实际上房地产开发价值链越靠近前端，经营操作风险越大，对整个房地产开发项目的利润贡献也越大；越靠近价值链后端，经营操作的风险越小，利润贡献也相对越小，但对企业和产品的品牌价值和客户价值会产生重要的影响。 所以我们在前期（投资策划、土地获取、项目策划、建筑设计）应以关注风险为重点；在项目后期（销售、售后服务、物业管理）应以关注客户价值和企业品牌的提升为重点；中间过程应以关注成本管理、品质管理为重点。 盾安房产的作业指引体系设计覆盖了以上各阶段的业务及管理支持作业指引，并体现和贯穿了盾安房产的战略发展规划思路，为盾安房产的发展提供保障和支持。 2.2 房地产开发作业指引清单 第三部分 一级作业指引文件及说明 3.1 一级作业指引图 备注：对于净地（熟地）投资项目，由于需要快速决策，通常由最高决策层直接进行决策，因此项目可行性报告环节可以省略或制作简明版本。 3.2 一级作业指引说明 房地产开发一级作业指引是盾安房产项目开发的框架性和指导性文件，以“五证”为开发的主要控制时点、围绕开发主线和主要节点，涵盖了投资、营销、设计、全成本、工程和项目整体运作等各专业线，并且通过描述各关键环节之间的相互关系，阐明了项目开发整体过程的主要环节和各专业线在项目不同开发阶段的协作配合关系。 房地产开发一级作业指引是房地产开发作业指引体系的总纲，以下二、三、四级作业指引皆以一级作业指引为基础。通过一级作业指引，可以为盾安房产的项目开发提供总体思路，为日常工作提供指导思想。 3.3 名词解释 以下对可能产生歧义的名词进行简单解释，包括：项目总体开发管理文件、项目全成本管理方案、实施方案设计、组织、参与评审。 项目总体开发管理文件：通过明确规定项目开发目标、定位、管理要求和经营管理目标等，包括进度管理、质量管理、项目风险管理、成本管理、投资收益管理等，对项目总体开发进行指导和监督管理的文件。 项目全成本管理方案：通过明确规定项目全成本管理的范围，包括土地成本、勘察设计成本、报批报建费用、配套规费、建安成本、营销费用、管理费用、财务费用、各项税费等，对项目后续开发进行全