第八章 房地产估价收益法.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 （1）商业经营的房地产： 净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润等。 （2）工业生产的房地产： 净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。 （3）农地： 净收益是由农地年产值扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、机工费、农舍费，投资利息、农业税和农业利润等。 2．营业的房地产净收益求取 三、净收益的确定 收益法 基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 可采用市场比较法，即根据同一市场上有收益的类似房地产直接比较得出净收益。 3．自用或尚未使用的房地产净收益采取 4．混合收益的房地产净收益求取 分别根据不同经营各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加 。 三、净收益的确定 收益法 基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 【综合思考题】某商店的土地使用年限为40年，从2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2004年10月1日出租，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，资本化率为9%。试估算该商场2007年10月1日带租约出售时候的正常价格。 三、净收益的确定 收益法 基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 解：一层： 租期内年净收益： 200*180*（1-25%）*12=32.40万元 租期外年净收益： 200*200* （1-25%）*12=36万元 V=32.40*（P/A，9%，2）+36* （P/A，9%，34）* （P/F，9%，2）=375.69 二层： 年净收益= 120*200* （1-25%）*12=21.60 V=120*200* （1-25%）*12* （P/A，9%， 36）=229.21 该商店的正常价格=375.69+229.21=604.90 三、净收益的确定 收益法 1.某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5％，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30％。试求该公司2006年10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8％）。 1.A1=150×12×2×1000×0.70=252万元　　i1=(1+8％)2-1=16.64％　　 　　 承租人权益价值=107238+1117.60=218998万元 基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 (六)收益年限的确定 估价对象房地产自然寿命 法律规定（如土地使用权法定最高年限） 合同约定（如租赁合同约定的租赁期限） 房地产剩余经济寿命来确定 收益期限时估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。 1．对于单独土地和单独建筑物的估价 根据土地使用权年限和建筑物经济寿命来综合确定收益年限。  然后选用有限年的收益法计算公式。 注意净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。 考虑因素 三、净收益的确定 收益法 基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 2．对于房地合成体的估价对象 对于建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的 就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，选有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。 对于建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的 以建筑物的经济寿命确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费； 然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。 三、净收益的确定 收益法 基本原理 计算公式 净收益 资本化率 派生方法 运用举例 （一）、报酬率 报酬率（yield rate，Y）也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率（internal rate o