第六章 房地产登记法律制度.ppt

第六章 房地产登记法律制度 本节主要内容 第一节 房地产登记概述 第二节 房地产权属登记制度 第三节 物权及其公示 第四节 房地产产权产籍管理 一、房地产登记概述 1、登记的概念与特征 房地产权属登记，是房地产登记部门对各项房地产权利（主要是土地使用权和房屋所有权）进行审查、确认、发证的职能活动。 ??房地产权属登记可分为土地权属登记（即土地登记）和房屋权属登记。 登记具有如下几个特点： （1）不动产登记是就不动产物权的设定、变动进行的登记。 （2）不动产登记的客体仅限于不动产 （3）登记在性质上是一种公示方法 2、房地产权属登记的目的和意义 1）保护房地产权利人的合法权益 2）保证交易安全，减少交易成本 3）有利于减少、解决房地产权属纠纷，维护社会安定团结。 4）有利于房地产行政管理和税政的落实。 5)为城市规划、建设、管理提供科学依据 3、房地产权属登记管理的任务 (一)做好房地产登记发证工作 (二)做好房地产权属登记信息化工作 (三)做好房地产权属档案管理工作 4、房地产登记的基本功能 （1）房地产权利确认和公示功能 （2）房地产登记的公信功能 （3）保护交易安全和维护市场秩序的功能 （4）房地产管理和监控功能 5、房地产权属登记管理的原则 （一）、权利主体一致的原则 房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人时，应查明原因，查不清的，暂不予办理登记。 (二)属地管理原则 房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动的资产。房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权管理工作；房地产权利人也只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记。 第二节 房地产权属登记制度 《城市房地产管理法》规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。房地产权属登记发证制度是权属管理的首要核心内容。 房地产权属登记管理是用法律的手段对房地产进行登记，审查确认产权，核发权属证书，办理权属的转移变更的行为，建立准确、完整的权属档案资料等，从而建立正常的产权登记秩序，更好地保护权利人的合法权益。 根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。 1.契据登记制（又称对抗要件主义） 契据登记制的理论基础是对抗要件主义。 契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。 契据登记制度的主要特点是：a 自愿登记；b 形式审查；c 登记仅具有对抗力；d 无公信力 2.产权登记制（又称登记要件主义） 不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。将登记作为房地产成立的要件，所以又称登记要件主义。 产权登记制又分为权利登记制和托伦斯登记制两种。 1）权利登记制 是国家设专门机构，对不动产的权利取得及变更进行登记。登记机关对登记的申请采取实质审查，即除对申请登记程序、手续是否完备进行审查外，还要对发生不动产权利的得失变更原因，是否能有效成立，要经核查认定后，方可登记。房地产权利的取得，未经登记不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力。权利登记制是强制性登记，具有公信力，一经登记，具有确定之效力。不发权利证书。 权利登记制度，又称实质主义登记。 具有以下几个特点： a 实质审查； b 强制登记； c 登记具有公信力 2）托伦斯登记 登记机关对登记的申请采取实质性审查。凡经登记，政府发给权属证书，确认产权。权利状态明确地记载在权利证书上，经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载，登记簿分为两份，权利人取得副本，登记机关保留正本。初始登记不强制，但经登记后则强制，具有公信力，一经登记，国家保障，具不可推翻之效力。 托伦斯登记制度的主要特点是： a 自愿登记； b 以权利证书作为房地产权利归属和房地产权利状态的证明； c 错误登记负赔偿责任。 各国不动产登记制度 二、我国房地产登记的效力 《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。 ★区分登记的效力与合同的效力 ： 第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的