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第四章 房地产产权 西方房地产概论 第三章 房地产产权 第一节 产权与房地产产权概述 第二节 房地产产权的类型及其权能 第三节 土地产权制度的国际比较 第四节 房地产产权管理 第一节 产权与房地产产权概述 一、产权概述 1、产权的法律概念 产权，广义地说就是财产权，即存在或设定于一切客体之中或之上的完全的权利。《牛津法律大辞典》在定义产权中指出：“不要把财产视为单一的权利，而应当把它视为若干独立权利的集合体，其中的一些独立权利可以在不丧失所有权的情况下予以转让。” 财产权是具有物质财富内容的、直接和经济利益相联系的民事权利，一般可以分为物权、债权和知识产权。 （1）物权。物权是在法律规定的范围内，对特定物的直接管理和支配，享有利益并排除他人干涉的权利。 （2）债权。法律上的债权是依据合同或者依据 法律的规定在特定的当事人之间产生的一种特定的权利、义务关系，当事人的某一方有权要求做一定的行为或不做一定的行为。 （3）知识产权。知识产权是人身权和财产权的统一体，是人们对其在科技、文化等领域里创造的精神财富所享有的权利。包括著作权（版权）、专利权、商标权、发明权等。 2、财产权与所有权区别 所有权是指对于物有绝对无限制地使用、收益和处分的权利，但法律所禁止使用不在此限。 二者的 主要区别：（1）财产权可以指有体物也可以指无体物，它是有体物与无体物权利的总称；然而所有权必须以有体物为客体。（2）财产权既可以指所有权、其他物权，也可以指债权。 二、房地产产权的概念 房地产产权，就是财产权在房地产中的具体化，亦即存在于土地和房屋中，以其所有权为核心的一系列权利集合体的“权利集”。 三、房地产产权的特征 1、房地产产权的绝对性和排他性 房地产产权的绝对性，是指只有产权人对其拥有的房屋以及该房屋占用土地的使用权才享有直接的利益和充分而完整的支配权；房地产产权的排他性，是指当某产权人对其房地产享有所有权的同时，就排除了他人对该宗房地产的所有权。 2、房地产产权主体的特定性 房地产产权关系需要具体地界定当事人对房地产作为财产的法律手续，并进行相应的法庭诉讼和法律监督等。 3、房地产产权的法定性 房地产产权关系是房地产产权主体之间或产权行为主体之间经济关系的法律体现，必须是法律记载和承认的（或认可的）方能成立（或行使），即必须以法律来确认及保障其实施。 4、房地产产权的可分离性 房地产产权要素能在不同的行为主体之间进行分配或配置，形成多种不同的产权组合形式（产权结构） 5、房地产产权的长期性和有限性 居住用地70年；工业用地、教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 6、房地产产权在经济上得以实现 7、土地和房屋产权主体的一致性 我国《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、法规都明确指出，“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。” 四、房地产产权的发生与灭失 1、房地产产权的发生 （1）房地产产权的原始取得 凡是产权人取得其房地产的所有权是最初的且不以原产权人的所有权和意志为根据的，均称之为房地产产权的原始取得，也可称之为最初取得。 我国土地所有权原始取得的方式：没收；社会主义合作化、集体化；无主土地；添附。 我国房屋所有权原始取得的方式：没收；社会主义改造；新建；无主房屋；公私合营、单位撤、并、转和调整的房产。 （2）房地产产权的继受取得 房地产产权的继受取得也可以称之为传来取得，它是根据法律或合同，继受人从原产权人处取得房地产产权的法律事实。 房地产产权的继受取得的主要途径有：买卖、交换、赠与、继承等。 2、房地产产权的灭失 （1）产权客体灭失 当房地产实物发生拆除、倒塌、焚毁等灭失情况，包括由于产权所有人对其房屋进行事实的处分、自然灾害、第三者的过错等而导致所有权客体的灭失，房地产产权就随之灭失。 （2）产权主体灭失 房地产产权主体的灭失，是指由于产权人的灭失而导致房地产产权的灭失，也称之为相对灭失或产权转移。 （3）产权抛弃 产权人由于各种原因而放弃可对自己房地产的所有权，即形成了产权抛弃。因产权抛弃而发生的产权灭失的形式包括无主房地产。 （4）产权因强制手段而被灭失 产权因强制手段而被灭失通常情况有两种，即行政命令和法院判决。当国家以强制的手段依法将