绿地国际生态城、纳帕溪谷·金源发展模式研究.ppt

绿地模式发展建议：加强完善生活和教育配套，宣传未来价值，实现相对低价高销量 战略： 核心竞争力 SO:结合生态、生活、配套、交通的未来价值和低价格强调高性价比。（绿地：宣传地铁五号线） WO:通过其他片区（如曲江）的发展展现浐灞区域未来的发展趋势，弱化当前交通配套劣势。 WT:尽早通过小区配套的完善消除时间差；营销策略上着重强调未来价值。（绿地：宣传陕师大附小、吉的堡幼儿园） ST:向客户对比同等生态、配套、户型的产品在曲江的价格，削弱地段劣势。（绿地：高性价比打造，即“豪宅巨制下的非豪宅”） 研究建议 纳帕模式发展建议：通过营销弥补定位失误；豪宅入驻片区后可释放价值 战略： 研究建议 核心竞争力 SO:结合浐灞生态区未来价值，强调产品景观、精装修、户型设计的个性化，全面展现豪宅形象。（纳帕：展示策略、活动策略） WO:大力宣传区域未来价值，强调单价优势，宣传五证全价格上涨趋势。 WT:向客户强调低单价，对比同等产品在曲江的价格。 ST:宣传桃花潭景观和空气、产品精装修、个性化户型、利用私人交通工具的便捷性。 * * 绿地国际生态城、纳帕溪谷·金源发展模式研究 报告人: 王怀志 跑盘总结、发现问题、分析问题、解决问题 汇报思路 跑盘总结： 跑盘项目统计 1 片区特点总结 2 第一部分 涵盖西安市七大片区，共101个项目 跑盘项目统计 片区项目统计： 城西片区：东尚观湖、天朗·蔚蓝观园、天朗·大兴郡、翡丽城、景都、御溪望城、听城、恒天国际城、长兴园湖曲、金辉·天鹅湾、浩林·方里、阳光台365、金业观湖大第 高新片区：融侨城、西市佳境、金泰假日花城、裕昌太阳城、晶城秀府、天朗·蓝湖树、中国铁建瑞园、建邦华庭、高山流水·和城、莱安逸珲、万象春天、高科尚都、绿地中央广场、锦业时代、旗远·锦樾 城南片区：华城泊郡、东泰城市之光、万科城、雅居乐·鉑琅峯 曲江片区：金地·湖城大境、鸿基紫韵、中海国际社区、龙湖紫都城、紫薇永和坊、曲江诸子阶、富力城、万科·金域曲江、曲江紫汀苑、中国铁建梧桐苑、曲江观山悦、曲江千林郡、金辉·曲江观邸、华侨城108坊、曲江公馆、中国铁建国际城、佳和中心、曲江国际大厦 城东片区：华清学府城、新兴新庆坊、高山流水·星币传说、中建·开元壹号、兴庆宫、互助路一号、华龙太乙城、唐韵三坊、恒基碧翠锦华、绿地·海珀紫庭、绿地·乐和城、长乐坊 浐灞片区：浐灞半岛、御锦城、萨拉曼卡、普华浅水湾、纳帕溪谷·金源、龙湖香醍国际社区、暖山·西安、振业泊墅、浐灞一号、高科绿水东城、绿地国际生态城、陆港金海岸、利君·未来城、华远·海蓝城 经开片区：鼎正中央领郡、白桦林间、紫薇·希望城、中登文景时代、保亿隆基·风景御园、汇通太古城、海璟台北湾、海璟国际、金源·御景华府、绿地海珀兰轩、宫园壹号、天朗·御湖、凤城九号、凤城庭院、华远君城、荣华北经城、万科·大明宫、万科·金域华府、海博广场、环球贸易中心、国际企业中心 经开片区 城西片区 城东片区 浐灞片区 高新片区 城南片区 曲江片区 城东、城西老城区，城南、曲江、高新区域发展成熟，经开、浐灞区成为发展热点 片区特点分析 片区 城东 城西 城南 高新 经开 曲江 浐灞 区域特点 轻工业老城区， 依托交大教育资源 重工业老城区 交通便利， 教育资源丰富 核心商务居住区， 科技技术产业区 新的市政中心， 经济技术开发区 人文景观高端住宅区， 西安第一公认豪宅区 生态资源居住区 主流产品 高层普通住宅， 经济两房和改善三房 高层普通住宅， 经济两房和改善三房 城市综合体 普通住宅 高密度公寓， 投资性小户，舒适性大户 投资性小户，舒适性大户， 城市综合体 低密度小高层、高层， 高端花园洋房、别墅， 舒适大户型 舒适大户型为主， 穿插洋房和别墅， 居住项目综合体 基础配套 老城区配套较为完善 老城区配套较为完善 配套设施完善 核心区域发展完善 凤城一路到凤城四路发展成熟 曲江二期配套不完善 配套不完善， 交通不便 片区均价 7000-8500元/平方米 6500-8500元/平方米， 7000元/平方米左右较多 8000-15000元/平方米 7000-12000元/平方米 7000-8500元/平方米 住宅8000-12000， 别墅1.5-3万元/平方米 住宅6500-7000， 别墅1.5-2.5万元/平方米 主要客户 地缘性客户， 高校教师 地缘性客户， 部分高新客户 城南周边客户， 投资型客户 高新工作族， 投资型客户 城北上班族，外地（陕北）投资型客户 本地高收入改善性群体， 外地投资户 本地、外地 改善性客户 普通住宅，地缘性客户 轻工业老城区 普通住宅，地缘性客户 重工业老城区 产品