蛇口镇更新及城市设计.ppt

蛇口镇及其周边地区城市更新规划及城市设计 项目交流 二零零七年六月 汇 报 完 毕，请 指 正 谢 谢！ * * 蛇口地区研究范围 详细规划范围 项目概况 06年9月，受南山区政府和招商局蛇口工业区委托开始编制，现成果已经通过蛇口工业区和南山区政府评审，送审稿已提交市规划局； 蛇口片区研究范围东至后海滨路，西至大南山、南至深圳湾、北至东滨路，总用地面积约9平方公里；详细规划范围由后海大道、招商路、南海大道、工业三路、兴华路、望海路和蛇口渔港滨海岸线围合而成，总用地面积约为160.57公顷。 项目特点1：企业和地方政府联合委托的旧城更新规划，不同于单纯由企业或政府委托的规划。在多重目标及要求下，应把握自己的立场与角色，寻求多赢的平衡点。 项目特点 达到企业物业升值及土地价值最大化目标； 满足蛇口整体形象整体提升目标； 希望能获得规划主管部门的认可（能够审批通过） ； 必须维护城市的公共利益和社区居民个体利益。 项目特点2：通过专业的经济评价，从另一个角度评判规划，并对本规划方案不断修正，增强规划方案的可操作性。 技术路线 土地利用价值最大化 特色化 交通区位 环境区位 服务区位 土地价值评价 多元化 差异化 特色定位 产业分区策略 交通策略 公交及步行策略 景观策略 高度分区策略 功能定位 规划结构 交通结构 开发强度 图则控制与管理 空间设计 改造指引 规划局 财政局 国土局 工商局 重建局 税务局 开发商 蛇口地区规划研究 详细规划 一、怎样确定蛇口片区的功能定位和发展目标 二、如何制定务实的改造策略 三、改造策略如何落实到空间布局 1、近期建设计划 2、重点地区图则控制 工作思路 从四个区位环境层面来分析蛇口片区价值定位： ——泛珠三角城市群及深港双城未来发展层面 ——深圳市层面 ——南山区层面 ——蛇口片区 功能定位和发展目标 中档住宅 中高档住宅、会议、研究机构 娱乐、餐饮、文化、艺术、酒店、运动 混合办公、商业、创意、IT、餐饮、居住 中低收入住宅、制造业 产业布局： 居住与就业 规划结构梳理 高度分区 从四个区位环境层面来分析蛇口片区价值定位： ——泛珠三角城市群及深港双城未来发展层面 ——深圳市层面 ——南山区层面 ——蛇口片区 功能定位和发展目标 公共空间改造策略 从四个区位环境层面来分析蛇口片区价值定位： ——泛珠三角城市群及深港双城未来发展层面 ——深圳市层面 ——南山区层面 ——蛇口片区 功能定位和发展目标 定位： 南山区副中心之一，具有深圳市滨海特色的品牌节点之一。 发展方向： 有特色的品牌商业、餐饮区——结合南水步行街的改造和蛇口渔港的改造，挖掘蛇口本土特色文化资源，促进特色商业、餐饮的持续发展。 有创新氛围的创意产业区——结合一些原有厂房的改造，为创意产业提供良好的生长空间，同时配套完善便捷的信息服务，创造高品质的综合服务空间环境。 特色文化休闲娱乐区——结合蛇口的本土历史文化及滨海特色，丰富区内的文化休闲娱乐设施，推出富有滨海生活氛围的文化休 闲活动场所，营造宜人的公共交流空间，增强对市民的吸引力。 功能定位和发展目标 现状用地性质 现状剖析 现状地籍效用 现状土地使用年限 现状开发强度 现状建筑质量 小结： 1、用地布局结构不合理：居住、商业、工业布置杂乱。复杂的土地权属增加空间整合难度。 2、改造条件成熟：现状的工业用地使用年限即将到期，现状开发强度较低，市场有较强的改造意愿。改造时机成熟。 3、交通问题：内部交通通而不畅，区域交通联系不畅。 4、城中村整体长高，成为流动人口集聚区，整体居住环境恶化 。 5、用地权属分散复杂，历史用地较多。 6、绿化率低，社区公共场所严重缺乏。 7、人口整体收入水平较低，暂住人口比例较高。 8、人口增长过快，教育市政等公共设施压力增加。 2、居民普通认为本片区环境较差，支持本片区进行改造，希望借此改善居住环境、理顺交通、增加公共空间和停车位、学校，但普遍都不赞成本片区大量建设高层建筑。 改造意愿调研结论: 1、大业主单位大部分改造意愿较强烈，支持改造,但是都希望通过建设高层住宅增加自己的收益，较少考虑由此带来的城市交通、景观和公共设施的问题。 改造意愿调查 改造策略 二、建筑改造策略分区 三、交通改造策略 四、容量开发策略 五、空间环境策略 一、功能及产业发展策略 六、特色策划 功能及产业发展策略 改造策略 蛇口片区在深圳城市整体定位提升的大背景下，应主动对其内部的产业及经济及时更新，为高层次产业的进驻和土地价值最大化提供双赢机会。 创意设计、影视、 展示、交易、 互动游戏、酒店 公寓、居住 创意交易、 餐饮 居住 商业、餐饮、办公、 旅馆、节庆、文化、 居住