讲座：批量精装修.ppt

批 量 精 装 修 张 安 2008年11月28日 第一部分：概述 几个名词以及相关的背景 毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。 《商品住宅装修一次到位实施导则》，2002，建设部 实行全装修交楼的利与弊。 利：方便客户；方便物业管理；因集成管理而节约资源；实现超额利润。 弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。 本讲座的局限性 尚未验证是否适合于更高档次的精装修项目。 极少涉及工厂化内容。 主要适用于甲分包较多的模式。 技术要求来源于南方经验。 假想中的管理对象 广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布 相似的设计 快速的施工 室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。 三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。 管理目标：客户满意 第二部分：设计 资料来源 资料来源于： 广州万科（210＋617＋220+423+252+142+350）、上海万科、南京万科 武汉瑞安、重庆瑞安 广州金地（96复式户型＋196平面户型+117），深圳金地 广州方圆（217+91+34） 广州恒大（88） 东莞中惠（414） 南京百胜麒麟（557） 广州地铁、无锡复地，等等，恕不能一一致谢！ 特别鸣谢－－广州万科 目前最好成绩：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率94.7%，零问题交付246户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包）0.86条－－2007年7月9日数据。 采用的材料品牌 更多细节 某工程细部做法图片 某工程交楼标准材料明细表 一些改进的节点设计做法 有关设计的一个小总结 中性化设计，普遍轻装修，重装饰 避免设计错误，细节考虑必须周到 现场施工难度一般都不高，以泥水工程和涂料工程为主，木工量也不是很大。 因批量采购谈判力强，材料档次普遍高。 如何体现个性化？ 由谁设计？ 有关工厂化 第三部分：施工流程设计 四阶段施工管理法 准备阶段工作 本阶段工作 开始：根据不同的项目，需要做适当的提前进场安排。 工棚打建：需要解决生活场地和部分加工场地问题。 办公设备进场。按照CI的规定搭建办公场地。车辆与办公室的位置重点考虑。 施工队伍进场、队伍培训：非常重要，直接关系到项目成败。特别提醒，甲方指定分包单位也要参与培训，以统一管理思路。 图纸会审：关键是就每一种户型进行现场对比，重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。 施工组织设计报审。按照甲方及监理要求执行。 详细材料计划报甲方。此工作费时费力，需要认真对待。尤其是瓷砖部分，务必考虑设计损耗以及施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信因为设计排版的原因，损耗率远远超过定额的规定，对此需要有充分的沟通。 与总包开始移交场地：这件工作可能比较比较艰难，需要借助甲方、监理的力量。不可能强求土建总包解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间。要学会妥协的艺术。具体可参见后文专门的场地移交程序。此时甲方指定单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，需要调动班组的力量组织移交。 冷水管打压，冷热水对接长时间试验，电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态。 总包整改：可能很不及时，需要借助外在的管理力量。 接受时的再次检查：需要掌握妥协与协调的艺术。 本阶段工作重点 首先，是就各种管理思路达成一致，以及组织对班组的培训。 其次，是与土建的移交。经常拖延。以下问题属于总包不可推卸的责任： 基层裂缝。 各种渗漏：外墙及外窗渗漏，卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏，由于总包不履行打压责任而引起的管道渗漏。 由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等。 各个地方的分户验收标准、业主对于最终验楼的标准很不一样，北京、南京、上海、宁波、无锡等多个地方都出台了分户验收标准。这些标准侧重于强制性条文要求。因此，只能当作必要条件，而非充分条件。 防护栏杆的安全高度需要关注，若返工，对装修影响大。 安全玻璃。《建筑安全玻璃使用规定》颁布已有数年，但是违背规定者常见。以下部位需要采用安全玻璃：7层及7层以上建筑物外开窗；面积大于1.5平方米的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗；楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板；倾斜装配窗、各类天棚(含天窗、采光顶)、吊顶；室内隔断、浴室围护和屏风。 楼层空间净尺寸。有的地方小业主会在验楼时仔细地测量房间长宽高净尺寸。南京当地政府竣工验收时，在每个房间内设置5个测高点，检查房间净高误差。 卫生间属潮湿工作环境，灯具外壳需接地。 无需移交阶段的工作 本阶段的管理工作 政府验收的问题：精装修是否参加验收？