试析当前我国房地产市场中.doc

试析当前我国房地产市场中 业主与开发商之间的矛盾及解决 经过10多年的快速发展，我国的房地产业已经名副其实地成为我国国民经济的一个重要支柱产业。10多年来，房地产业年投资额和房屋竣工面积翻了两番多，在扩大内需，防止通货膨胀，改善人民的居住和生活条件，拉动相关产业以及扩大就业面等方面都做出了重大贡献。房地产业直接为人们提供住宅等基本产品，是与人民生活息息相关、联系密切的一个行业，居住是人类生活最基本的一项内容，“安居方能乐业”，解决了住房问题，消除后顾之忧，人们才能安心工作、生活，可以说,一国百姓的安居将对社会的安定、经济的长期繁荣稳定起到巨大的保障作用。但近期业主与开发商、业主与物业管理公司之间不断产生的矛盾和纠纷暴露出房地产市场快速发展中的不平衡、不协调、不完善，并引发了一系列令人深思的问题。本文中针对房地产开发商与业主之间关注最多的纠纷问题，分析他们的产生根由，以探讨其解决之道。 业主与开发商之间的矛盾表现 1、住宅质量问题迟迟得不到解决。屋质量问题，从有商品房的那天开始，好像就有了。而随着住宅建设和房地产业的速发展，城市商品房质量问题逐渐成为消费者投诉热点之一，商品房质量纠纷也是每年不断增加，进而演变成一种敌我矛盾，将开发商与购房人之间增加了一道鸿沟。楼市不断上演着各种斗争，开发商喊冤说质量问题是施工单位的事儿，施工单位又冤枉说自己也不知道材料不过关。当然，很多纠纷当中，不乏购房人的法律知识缺乏，所以小题大做，对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果是输了官司又赔钱；也不乏脾气好的，为了息事宁人，图个踏实，结果委曲求全，草草办理了收房手续，入住后才发现房屋主体结构有严重质量缺陷，压根就不能居住，白白耽误了时间。众所周知，没有百分之百安全没问题的房子，或多或少有些问题总是难免的。这些很多消费者也可以理解。但能够避免总归要避免,物业管理企业在接管物业时,开发商应当向其移交竣工验收资料及相关材料,但由于有相当一部分物业管理企业是开发商自行组建的,所以,开发商便越过这一环节,将建设过程中的问题、隐患转嫁给物业管理企业,而物业管理企业由于其经费首先源于开发商,因而也不得不听从其安排。于是,在遇到小业主投诉房屋质量问题时,假如开发商不负责任，造成问题久拖不决,业主就只能认定是物业管理企业的责任,而往往采取不交物业管理费等措施来应对，以发泄不满,物业管理企业缺少经费则只能少服务或不服务,如此一来,便会形成恶性循环,对小区的治安、公共环境设施的维护极为不利。 2、发展商承诺的配套设施未能落实。小区内配套设施未能按售楼书或其它资料的项目、标准、档次设置并且长期得不到解决，如原先售房时承诺配置的会所改成了酒店等其他用途。开发商明显滥用营销宣传的“权利”，贪图眼前的利益，利用夸大宣传来吸引顾客，先使他们认为企业可以提供最好的产品，然后签订购房合同，将消费者套牢，至于最后能不能满足消费者的需要则不在他们关心范围之内。这部份开发商的欺骗行为违背了相关法规，使购房者蒙受了一定的物质、精神损失。从长远来看，随着房地产市场的发展，这种卖方市场局面会逐渐消失，房地产商之间的竞争会日益激烈，“以顾客为中心”也将会成为房地产商的根本行为法则，而目前少数房地产商的“吹嘘”行为无疑是在为自己“掘墓”而已。其实，从房地产开发商角度来说，“全面质量管理”不仅体现在房屋质量上，还体现在售楼书传达信息的质量、其他服务性活动的质量上。随着国家对房地产市场进行宏观调控的一系列政策的出台和实施，房地产开发商应意识到今后的市场竞争将会越来越烈，卖方市场也会逐渐消失，取而代之的是“顾客为中心”的思想，因此，房地产开发商应该有足够的先见之明，自律行为，诚信经营，在信守承诺的基础上，提高服务水平。 3、前期物业管理不到位。问题主要有，一是服务质量。新建小区的物业管理企业大多是房地产开发企业的附属企业，这种状况导致物业管理权责不明，与业主之间的服务与被服务关系没有确立，物业管理的服务特征被淡化。物业管理企业本应为业主提供优质服务，但在前期物业管理阶段，出了问题不敢去认真解决，怕得罪开发商。出发点的偏差必然导致服务质量的下降，引起业主的反感。另外，有些物业管理企业是人员水平不够而导致服务水平低下。在我国物业管理发展过程中，因行业整体得不到应有的重视，社会上和物业管理行业内部都将物业管理行业定位在一个较低的层次上，以至长期以来，业内外人士认为物业管理就是简单的维修、清洁、绿化、设备管理、保洁和保安，缺少科技含量，不需要高素质的人才，甚至是一般闲杂人员所从事的职业。大多物业管理企业的从业人员从房地产开发商抽调的部分人员或是开发商的分流人员、企业富余人员，物业管理队伍文化程度偏低，缺乏物业管理专业知识，接受物业管理专业教育和培训也不多。如佛山市的几个面积为30万平方米以上的大型楼盘，就拿