太阳城产品策划报告.doc

内蒙古鄂尔多斯华美房地产公司 太阳城项目产品策划报告 目 录 1、市场研究总结 5 1.1商业市场发展历程及现状 5 1.2娱乐业市场发展历程及现状 13 1.3写字楼市场发展历程及现状 22 2、太阳城项目定位剖析 25 2.1市场定位与产品的关联性 25 2.2概念定位与产品的关联性 26 2.3功能定位与产品的关联性 27 2.4客户定位与产品的关联性 29 2.5项目SWOT分析与产品的关联性 30 3、产品总体规划 32 3.1总体规划设计指导原则 32 3.2项目总体规划及平面布置 32 3.3经济技术指标 36 3.4项目外部交通规划建议 36 4、购物中心规划建议 41 4.1产品规划说明 41 4.2平面布局及功能设定 42 4.3内部空间交通规划建议 48 4.4建筑规划建议 51 5、餐饮、展示部分产品规划建议 54 5.1产品规划说明 54 5.2平面布局及功能设定 55 5.3内部空间形态设计 56 5.4建筑规划建议 57 6、俱乐部产品规划建议 59 6.1产品规划说明 59 6.2平面布局及功能设定 60 6.3内部空间形态设计 70 6.4建筑规划建议 70 6.5装修标准 72 6.6旋转餐厅产品案例 73 7、写字楼产品规划建议 76 7.1产品规划说明 76 7.2平面布局及功能设定 77 7.3内部空间形态设计 79 7.4建筑规划建议 80 7.5装修标准 82 8、项目开发研究 83 8.1开发模式建议 83 8.2开发周期建议 84 8.3房地产项目开发工作 85 9、项目招商管理建议 96 9.1招商策略 96 9.2招商计划及实施 105 10、总体营销推广建议 114 10.1总体营销推广战略思路 114 10.2主题宣传推广策略 119 10.3行销推广策略 123 10.4事件营销策略 123 10.5项目定价策略 124 10.6营销推广实施建议 125 11、参考文献 136  1、市场研究总结 1.1商业市场发展历程及现状 1.1.1 国内外商业市场发展形态 1、西方商业形态的发展 在过去的100多年时间里，西方发达国家了三次商业革命。引发第一次革命的是百货商店，它风光了数十年，把近代商业文明和消费文化演绎到了极至新的商业业态——超级市场、连锁商店、仓储商店（大卖场）等适时而生。到了第二次革命，消费文化从城市的中心向城市的所有区域，超级市场的开放经营、自助服务经营模式，又把零售业的服务从间接的、封闭的，转向直接的、开放的，成为城市成熟的郊区社区的标志符号。这一次革命最大的贡献是给业态注入了工业制造业的文化要素，并强化了与日常消费的贴近性，满足了不同阶层的消费需求。第三次革命是以休闲娱乐为特征、主要为汽车社会打造的摩尔的崛起。如果说人们过去的消费方式在很大程度上是商业业态引导的，在进入消费社会后，庞大的中产阶层的消费能力和消费取向，又在刺激商业业态的快速变革，使业态所提供的服务更具人性化。依托于新都市主义的第四次商业革命——体验经济已经走上前台。近些年来的美国，摩尔业态的变形——生活方式中心的异军突起，就很有代表性，也在一定程度上表明了第四代商业模式的革命——便利+休闲时代的到来。当代中国改革开放20多年以来，由计划经济向市场经济转变，由经济转型带动社会转型，由社会转型带动了城市转型，由城市转型带动了商业业态转型。中国商业业态的快速演变与城市形态的超常规的变化，上演了一幕幕精彩的互动发展大戏，使西方城市在100多年间发展起来的各种商业零售业态，在中国近10多年的时间里而全部登场表演。我国商业形态的发展大致可以分为原始阶段、发展阶段和高级阶段三个阶段原始阶段的商业形态是由自然人自发形成的，如集市贸易、农贸市场、传统商业街等第二阶段是发展阶段，是纳入城市建设的内容，是城市建设的重点，它包括商业中心、购物广场、商业环岛、社区商业、特色商业街、步行街等，已成为城市的窗口和形象第三阶段，是指随着城市生活水平的提高，住宅郊区化、别墅化、独立化、有车一族的出现，在城郊结合部出现的以各种主题结构组成的购物中心（销品茂），它的特点是多功能集合、系列化服务、庭院式经营、花园式消费的高级商业形态。重新整合现代生活诸种因素，如居家、工作、购物、休闲等1.2 鄂尔多斯商业市场简析 1、鄂尔多斯商业布局 东胜区现有商业形成以达拉特路与伊金霍洛大街交界带为核心，向四方延展的格局。伊金霍洛大街和达拉特路的交界带，集中了全市主要的购物中心、大型集中商场，总计7家，且未来还将有持续的供应；其中批发市场1家以及露天购物走廊2座，也有一些临街商铺，总供应量在20余万平米，形成了全市唯一的集中型商圈。 核心商业区由于经营业态的布局和地段的珍贵，该区域的经营档次也主要呈现中高档商品占主流