二三线城市房地产市场面临新环境研究.doc

二三线城市房地产市场面临新环境研究 　　摘 要：中国二三线城市的房价问题逐渐引起政府和社会民众的注意，中国一线城市的房价分析的影响已经趋于成熟，本文致力于分析中国二三线城市的房价，根据中国二三线城市的房地产市场面临的新的国际和国内形势分析对二三线城市房价的影响。本文选取济南、沈阳、厦门、南昌、哈尔滨、西安，这六个比较有代表性的二三线城市分析房价的变化趋势和进行房价的分析预测。通过分析中国面临的新的国际和国内的形式。通过分析这六个不同城市2005到2012年这8年中商品房的价格和变化趋势来分析和预测[1]。 本论文的重点也是创新点在于详细分析中国面临的当前的国际和国内的新形势对房地产市场的影响特别是二三线城市的房价的影响，最后根据本论文的分析对二三线城市房地产市场的价格进行长期的预测。 关键词：房价 国际新环境 国内新环境价格预测 1、研究背景和研究意义 二三线城市面临的新的国际和国内形势都会对二三线城市房地产市场产生重大的影响。尤其是国内的环境，这几年国内的二三线城市房地产的环境面临着重大的变化，中国二三线城市的房地产市场正面临着重大的变化无论是国际形势还是国内形势在最近几年中一直发生着前所未有的变化。国际环境的变化包括中国国际贸易摩擦不断的因素还有WTO2.0的出台使得中国的国际贸易形势面临着更加严峻的考验。国内的环境变化最重要的要数中国大学生的就业观的变化在必威体育精装版的调查的数据显示70%的应届毕业的大学生选择放弃一线大城市的就业机会而选择区二三线城市就业。这种观念不同于以往的就业观，还有就是二三线城市居民不断完善的投资观念也会对二三线城市的房价产生影响。而且二三线城市的房价问题必然会受到更多的关注。 2、二三线房地产市场面临的新的国际形势 WTO2.0的出台对中国来说国际贸易环境更加严峻。加入美国目前所推动的TPP，难度要高于加入WTO[2]。据统计，新世纪初，为了入世，我国在中央层面一共修改了2300个法律法规，地方层面修订了19000多个地方法规。而要加入TPP，中国还会迎来一次更大规模的政策调整。但是中国是一定要加入TPP的这就要看加入的代价是什么，中国不可能处于一种经济被孤立的的发展的状态。但是中国目前尚不具备加入TPP的条件，中国目前也是处于一种观望的态度。中国会逐步实现对国内经济的改革积极考虑加入TPP。在这种改革的过程中中国国内的经济形势肯定会发生重大的变化尤其是对中国的国有企业来说，这其中对房价的影响会使怎样的谁也不能下定论。还有中国近几年不断升级的贸易摩擦也会对中国的经济产生影响，这必然会对二三线城市的房价产生影响。 3、二三线城市面临的新的国内形势 中国面临的新的就业观和投资观的变化，这对中国二三线城市的影响是最主要的。据调查统计中国今年的应届毕业生中有70%选择区二三线城市就业。这其中的原因肯定是与房价有关的。大多数人选择区二三线城市就业就会对二三线城市的人口产生影响，这种影响在长时间内都是存在的而且将会变得越来越明显。 下图显示了2002-2012年所调查的济南、哈尔冰、沈阳、厦门等六所城市中人口变化与房价的关系[3]。根据图表可以看出房价的变化时随着人口的上升而上升的。这也就说明了在大多数人的就业观发生变化的时候对二三线城市的人口在未来产生影响的同时，必然会对未来的二三线城市的房价产生影响。可见人口因素对房价的影响是十分明显的。 2013年4月15日，黄金价格一天下跌20%，大量中国民众冲进最近的店铺抢购黄金制品，一买就是几公斤，他们被称作是抄底黄金市场的“中国大妈”。为何中国消费者改变以往“买涨不买跌”的思维习惯[3]，像买白菜一样抢购黄金呢？普通百姓最主要还是看重黄金的财富效应，十余年的黄金大牛市，给人们的感觉就是谁拥有了黄金，谁就拥有了财富增加的机会；其次是基于人们对黄金的崇拜。 疯狂，是被调侃的“中国大妈”们此次扫金的特征，无论是具有投资价值的金条，还是几无投资价值的金饰都被一抢而空。对此，浙江大学经济学院教授史晋川充满了无奈：“中国大妈抢购深层次原因是国内投资渠道太狭窄。”对中国百姓来讲，股市没有起色，楼市又受到调控，债市也正在整顿，实体经济由于人民币升值也不太景气，而M2（广义货币）供应量已突破百万亿元，老百姓迫切需要为手中的资金找到一个靠谱的投资、保值渠道。但是随着中国市场的完善中国人的投资观也会变得不这么盲目。在中国大妈的这场抢金潮中可以看到中国人投资的渠道的匮乏，但是随着更多的人对市场的逐渐的熟悉和相关政策的出台，相信人们的投资观念就会改变。当人们可以多方面投资的时候人们就不会对房地产市场这么狂热，对房地产的投机性购买也会相应的减少，这将必然有利于房地产市场的价格恢复到合理的空间。中国人的投资观的变化对房地产市场的影响