如何改进和完善房地产企业会计核算.doc

如何改进和完善房地产企业会计核算 　　摘要：房地产行业是近年来国家的新兴行业，它是我国经济发展的产物，同时房地产行业的兴起也推动着我国经济的进一步发展和提高。会计核算工作是房地产企业财务部门的重要工作，它掌管着企业的大量财务和经济信息。目前会计核算中存在着一定的不足，我们要致力于改进和完善房地产的会计核算工作。本文从房地产行业的现状与会计核算的特点出发，逐步论述会计核算不足所引发的问题，再提供案例进行佐证，最后论述如何改进和完善房地产会计核算。 关键词：房地产 问题 改进 会计核算 一、房地产企业现状和会计核算特点 （一）房地产企业的现状 房地产企业的发展起源于上世纪九十年代，那时是国家改革开放的重要实施阶段，房地产行业在国家的支持下开始迅猛发展，它促进了我国经济的快速发展，房地产行业的经济份额几乎占据了整个国民经济的一半。在国家政策的支持与引导下，房地产的发展形成了集团化模式，有些房地产集团成为了国家房地产市场的主导性集团。 正是国家政策的支持和房地产的高利润，房地产行业逐步吸引了一些非本行的投资者进军房地产行业，使得房地产企业面临着更大的竞争和挑战。 （二）房地产行业会计核算的特点 房地产会计核算具有一定的特殊性，它的核算并没有具体的数字做参考，而是通过买方的结算清单作依据，除此之外，未经买方许可，房地产会计核算工作不得擅自取用该数据，因此，房地产的会计核算工作要具备比其它行业更敏锐的判断力和分析力。房地产行业的复杂性和业务多样性也决定了会计核算工作的复杂。房地产行业与其它行业不同，它不管是前期还是后期的投资很大，而且项目周期长，少则两三年，多则十几年，因此房地产行业的会计核算也存在资金数额庞大和核算周期长等特点。 二、税收中会计核算不足及相关案例分析 （一）税收中的会计核算不足 1、在收入方面会计核算的不足 我国房地产行业的收入一般是在实现销售后才列入核算项目的，但国家对房地产纳税期限规定是在实现预售之后，这导致纳税与实现销售之间存在时间误差，这种缺乏统一性的现象容易造成房地产企业收入的核算出现偏差和错误。除此之外，有很多房地产企业都存在不同程度的未申报纳税的现象。 2、会计核算中对成本费用在税收上的不足 房地产的发展在产生巨额利润的同时，也出现了很大程度的偷税漏税现象，因为利润庞大的同时产生的税费也是很庞大的。关于是如何漏税，各个企业的手段不一，有的是直接使用过期作废或虚开的发票入账，这就造成了税收混乱，无法正确核算会计成本。有的则高明一些，将期间费用等划入成本项目，这样便减少了企业的帐面利润，实现企业少交企业所得税的目的。 （二）关于税收中会计核算不足问题的案例分析 1、针对房地产行业中的收入未报税的案例分析 在应税收入中，企业想要逃税主要是采取挂账方式来隐匿收入。例如某房地产开发企业开发一房地产项目，工程完成后，税务局对该工程进行检查发现里面的“其他收入”和“暂存款”存在问题，因为这两项是不用报税的，但这两项竟然存在900万元的款项，金额巨大，经税务部门检查发现，这两项其实是属于“预收房款”和“房屋租赁收入”，这两项是应该纳入收入的款项。这种挂账处理方式是企业转移收入的一种常见手段。 2、针对房地产企业成本费用税收不足的案例分析 目前大多房地产企业既害怕税务局发现收入作假的问题被发现，又想逃避企业所得税。于是他们想出了要虚列工程成本和期间费用来减少企业所得税的支付。例如某房地产开发企业，它的财务是由公司进行统一核算，但是工程期间发生的费用则有工程项目负责人来负责，工程建设过程中某些开销存在并未入账或变相入账的现象，这样就形成了实际开销用途与账目列支不符的情况。我国建筑行业的发票管理存在很大的漏洞与不足，很多房地产企业都会钻这种税收漏洞的空子，企业会利用发票管理中存在的不足，随意取得发票并列入工程支出。虚开发票使得企业成本项目不匹配和不相关。没有税收检查的认定依据和效力，工程成本数据失实。一房地产企业将项目交给它的工程队时明确表示只要实现百分之二十的利润即可，一切支出由工程队负责，工程完工后，一切成本和费用支出的票据都交给公司的财务部门进行统一核算，工程队为了将工程中的多余利润留在自己手中就会虚报成本，虚开发票。在检查时，检察人员发现该工程中出现了很多材料脱离了市场价，甚至高的有些离谱。而且在工程人员的工资支出上也高的离奇，经检查人员工资表竟发现一次支出就高达50万，经核查竟发现员工姓名“查无此人”，那这笔钱究竟“支”向何处就有待盘查。这些虚列成本和费用的现象极大地阻碍了税收的实现，也限制了房地产企业的发展，因为房地产企业无法真正的了解自身的潜力值和最大收益。 三、改进房地产企业会计核算的有效对策