长沙裕天-城市广场商业综合体项目前期市场研究报告.ppt

写字楼市场小结 长沙写字楼市场存有较大需求空间，但空置率逐年攀升，由此可看出写字楼实际的需求是大于供应量的，而其中很大部分需求正被非专业写字楼滥竽充数。 价格方面，从早期的平和堂5500元/㎡、湖南文化大厦5500元/㎡、亚大时代5800元/㎡到目前的7000—10000元/㎡主流价格区间，长沙写字楼售价已有大幅攀升。 目前，新南城板块写字楼市场推出量少，但市场潜量充足，未来供应量大，即使以省政府为中心的湘府路和芙蓉南路沿线正逐步形成南城新的行政商务中心，但短期内需求有限，销售出现一定滞缓，出租情况仍相当堪忧。 本项目虽位于省府融城片区，属于未来南城行政商务中心范畴，存在一定的位置优势，但本项目若开发写字楼，不仅面临同片区众多同类物业的竞争，还同时面临众多非专业写字楼、空置写字楼的租赁竞争；而且由于写字楼属于投资性产品，与周边商务氛围、交通等关系紧密；因此，综合考虑上述因素，本项目开发写字楼存有一定的风险性。 第三部分 项目定位 一、项目定位策略 根据以上市场及地理位置分析，对于本项目雄踞“大融城+两型社会试验区”桥头堡，正是长株潭城市群的核心位置，且位居红星商圈发展带上。红星商圈将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。重点发展品牌餐饮、酒店业，规划发展金融、证券、保险业。努力做大做强物流和以“农博会”、“车博会”、“机电博览会”、“家具博览会”为支柱的会展业。另外，项目地块本身具有其特殊性，市政道路将本地块划分为大小两块，应充分考虑这一特殊性，对本项目的发展方向进行定位。充分发挥这种综合功能，合理有序地规划建设高水准的居住小区及相关配套型商业及酒店类物业，以完善区域的配套功能。 因此，本项目定位目标，将本项目打造成湖南购物、休闲、娱乐、居住、文化于一体的体验之都。 中南地区商娱休闲第一极 二、物业发展方向的确定 我司建议，将本项目建设成为长沙大南城区域的高端性综合体项目。本项目项目物业整体发展定位： 集中性商业+酒店+国际公寓+商业街+住宅 三、项目功能定位 购物+娱乐休闲+零售+餐饮+休闲+居住 四、项目开发主题定位 现代、科技、国际、时尚 体验式生活馆 本项目地块相对规模比较小，但地理位置优越，因此本项目一定要充分发挥商业和酒店类物业的价值才能做到项目价值的最大化。故此，在项目的开发主题定位上一定要突出城市综合体的概念，而在开发主题上要强化本项目商业、酒店的主导地位。 现代—— 科技—— 国际化—— 时尚化—— 五、项目形象定位 定位原则： （1） 利用现代、科技、国际的特色主题统领建筑外型及装饰风格 （2）利用现代、科技、国际的特色文化引领、衬托项目品牌 形象定位： 中南商娱休闲体验之都 六、住宅产品定位建议 中三房110㎡±5㎡ 小三房100㎡±5㎡ 三房 大二房90㎡±5㎡ 中二房80㎡±5㎡ 小二房70㎡ 二房 高层住宅 中三房110㎡±5㎡ 小三房100㎡±5㎡ 三房 大二房90㎡±5㎡ 中二房80㎡±5㎡ 小二房70㎡ 二房 60㎡±5㎡ 50㎡±5㎡ 40㎡±5㎡ 一房 公寓 户型面积区间 户型 建筑形态 考虑到本项目的地块价值，及综合体属性定位，我司建议住宅产品定位走紧凑型路线。整体户型以一房、两房、三房为主，不考虑四房等户型产品。 七、项目定位规划文化理念 打造长沙“豪布斯卡”(HOPSCA)商业街区 H－－Hotel (酒店)——五星大酒店 O－－Office (办公楼)——酒店部分 P－－park、Parking (公园、停车场)——市政公园 S－－Shopping (购物)——超市专卖店等 C－－Convention (休闲、娱乐集会)——休闲广场 A－－Apartment (高档公寓)——项目周边 把单一的商业购物街区变成旅游休闲生活街区，即变传统的“购物街”为“生活休闲街”，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、居住为一体的生活休闲空间。 第四部分 规划设计草案及发展建议 一、东地块规划初步建议 1、地块说明 东地块有效用地面积25249平米，容积率为≦6.0，建筑密度﹤40%，限高﹤100。当前用地性质为商业用地性质，可变更为综合用地。 2、规划示意图 东地块规划方案一 东地块规划方案二 东地块规划方案三 二、西地块规划初步建议 1、地块说明 西地块有效用地面积16394.57平米，容积率为≦4.5，建筑密度﹤35%，限高﹤100。当前用地性质为商业用地性质，可变更为综合用地。 2、