物业的专题研究.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * LOFT开发关键指标的临界点 　 建安成本上涨 经营成本上涨 需要销售单价上涨倍数 销售额上涨 投资利税率变化 售价与建安成本差值 城市核心开发模式（高地价） 2100 2485.50 1.20 3000.00 1.02% 514.50 1500 1785.00 1.15 2250.00 1.41% 465.00 城市郊区开发模式（低地价） 2100 2480.10 1.42 2940.00 0.01% 459.90 1500 1771.50 1.3 2100.00 0.00% 328.50 不同市场销售临界点研究过程 不同的开发成本构成比例，将会直接影响LOFT开发的各项指标关系； 在建安成本占用总开发成本较小，LOFT物业增加的建安成本在1.5-1.7倍的情况下，销售物业实现0.15-0.2的市场溢价，即为LOFT开发的临界点； 在建安成本占用总开发成本较大，LOFT物业增加的建安成本在1.5-1.7倍的情况下，销售物业实现0.3-0.42的市场溢价，即为LOFT开发的临界点； 不同的成本构成和增加成本关系，对市场溢价水平的要求不同，针对不同个案，市场临界点的判断，应依照上述的方式和思路，应针对性处理。 LOFT开发关键指标的临界点 目录 LOFT之标准 五 LOFT开发条件的标准 1 LOFT分层方式 3 LOFT产品空间标准 2 LOFT装修标准 4 LOFT的设备设施 5 方案设计条件 从项目的限高条件、覆盖率和容积率的比对关系中，可以初步的判断，有无满足设定为LOFT产品的可能性； 关于降低容积率实现LOFT产品模式，需要详细的项目经济评估方可确认； 在多物业组合型项目中，在方案设计条件的方向选择中，除LOFT物业在市场的竞争力预期以外，应重点组织好自身项目各类型产品间的市场关系。 LOFT开发条件的标准 市场比价关系和项目的投资回报率 在平层物业改为LOFT的项目方向决策过程中，平层物业、LOFT物业的市场价值差别和新增投入成本的关系，项目投资回报率与资金占用率的关系，是判断能否以LOFT模式进行开发的重要标准； 相当部分的城市核心区内，LOFT物业的溢价能力远高于边缘区项目； 当市场比价关系相对较小，LOFT与平层价格接近，项目的投资回报率在LOFT物业的状态下，不增反减，LOFT的开发已失去意义 LOFT开发条件的标准 资金杠杆作用在LOFT开发中的说明 LOFT物业在开发中，建安和相关成本投入增多，一般需要精装修，又将是较大的资金投入； 从自有资金一般占有总投资10-30%左右的常规状态考虑，上述的新增成本如果能够通过及时销售，使用项目销售回款进行滚动投入，通过资金杠杆的作用，项目自有资金盈利水平将由更多的提高；反之，如市场销售状况不佳，新增销售难以及时跟上，此部分新增成本多需要自有资金投入，则LOFT开发方向在自有资金的盈利率评判角度不占优势，此处需要在策划和定位阶段需要重点观注。 LOFT开发条件的标准 结构形式 LOFT物业从成本考虑，如以住为主要选择方向，可选用剪力墙模式，如以SOHO或偏向办公为选择方向，可选用框架剪力墙或框架结构。 LOFT产品空间标准 户型面积 依据市场情况不同选择，一般标准是：LOFT产品完成加建后，比对同区域的、同功能的竞争物业，在功能、总价关系上仍有较好的市场性价比和竞争力。 LOFT户型一般偏小，北京市场出于产品形式和总价因素，主流面积为40-80平米。 室内功能保证一定的灵活性和可变性，依照不同项目倾向性的物业最终使用用途，进行标准化的室内功能配置。 LOFT产品空间标准 建筑层高 最理想状态为，不同城市依照不同的当地规范要求，依照上限取定。 市场一般性作为居住概念的LOFT产品，建筑层高控制于5.2-6.0米均可。（需要说明的是，层高的增加，会大幅增加项目建造成本，6米层高相比5.2米层高，对应2.8米平层物业的LOFT增加成本，高出20%以上。此处需要在项目策划过程中重点观注） LOFT产品空间标准 LOFT加建模式 现较优越的LOFT划分方式为,加建后上下可完全独立使用，对于投资概念产品有非常高价值；但同时，此类型的划分方式，在二层的公共交通等方面有较大的成本投入和技术难度； 多见LOFT夹层的加建为将高层高设定为室内的复式设计。室内一般有挑空的设计，挑空面积控制在户型的总面积的10