禄丰元创滨河国际规划建议报告.ppt

泰丰冰河国际项目规划建议 泰丰国际产品定位报告 地块区位现状分析 土地规划指标分析 初步产品定位分析 总规平面分析 产品组团分析 产品价值分析 户型配比分析 禄丰区位示意图 禄丰交通示意图 地块区位现状分析——禄丰县控规图 泰丰国际地处禄丰西城区最边缘，楚雄到禄丰入城口，十二五禄丰控规城市中心 泰丰滨河国际 本案 地块区位现状分析 地处禄丰西城区最边缘，楚雄到禄丰主入城口，现农耕种植，地势平坦，低于路约3米左右和河堤平行 本案 地块区位现状分析 地块现状 禄丰县市场调研结果显示 通过我司调研小组于2012年6月份至9月份3次对禄丰县进行为期20天的市场调研，调研小组从禄丰县商业业态、酒店旅游、现有在售楼盘销售情况等多角度进行走访调研、问卷调研、踩盘调研，得出禄丰县现有商业面积严重超标，住宅在售楼盘储量较大，星级酒店处于相对饱和，从而得出禄丰现有开发楼盘无论是商业、酒店、住宅都面临较大压力。如要项目若要体现优势，必须要在整体规划、业态配比、户型配比等方面下功夫。 我司特针对泰丰滨河国际项目原规划方案进行研究分析，此规划商业面积较大，酒店面积过大，住宅部分配比不合理。地处县城边缘，只有7万人口的禄丰县来说，根本不能支撑如此边缘化的大体量商业；酒店不宜出现大规模4星级酒店；住宅部分更要有合理的物业及户型。 典型组团产品价值分析（建筑篇） 住宅板块 商业板块 泓鑫时尚广场 商业建筑建设规模 我司针对元创滨河国际规划提出如下建议： 1、商业部分：经济指标如下： 商业地块36.14亩（24093.45 ㎡ ）， 总建筑面积：66399 ㎡， 地上建筑面积49547 ㎡， 酒店建筑面积27587 ㎡， 其中商务公寓11880 ㎡， 美食城面积10080 ㎡； 地下建筑面积16852 ㎡， 建筑基底建筑面积：6720 ㎡ 车位约400个， 容积率2.0， 建筑密度大于27%。  商业酒店建筑风格及外立面： 现代时尚 泰丰滨河国际新规规划建议 初步产品定位分析 总建筑面积 66399 ㎡ 类别 酒店、餐厅 KTV、桑拿 美食城、会所 办公楼 公寓 比例 31.5% 24.2% 20.3% 13.9% 10.1% 总面积 约15587㎡ 12000㎡ 10080㎡ 6880㎡ 5000㎡ 数量 58户 100户 1）首先考虑价值能力最高的产品—商业区 建筑面积上限：总建筑面积： 66399 ㎡ ，地上建筑面积49547 ㎡ ，酒店建筑面积27587 ㎡，美食城面积10080 ㎡，其中商务公寓11880 ㎡；地下建筑面积16852 ㎡，根据禄丰现有商业调查，禄丰大板商业较少，加上项目区位优势，基本可以支撑项 目运营。 地下占地面积： 16852 ㎡ （停车场、公共设施27500m） 商业景观： 泰丰滨河国际新规规划建议 住宅建筑规模： 住宅地块63.12亩（42080.2 ㎡ ） 总建筑面积179974 ㎡， 地上建筑面积147478 ㎡， 其中商业面积12624 ㎡（一拖二底商,127户）8.6%， 联排住宅面积10510 ㎡（50户）占面积7.2% ， 花园洋房建筑面积7150 ㎡（60户）占面积4.9%， 高层住宅建筑面积117194 ㎡（1172户）占面积79.5%， 总计约1390户； 地下建筑面积33863 ㎡， 车位约800个， 容积率3.5， 建筑密度24.5%, 绿地率35% 2、住宅建筑风格及外立面：现代时尚 泰丰滨河国际新规规划建议 初步产品定位分析 本项目户型配比建议： 住宅区12624 ㎡商业以1跃2为商铺和大板为高雅会所；地下建筑面积33863 ㎡作为车库和公共设施使用。 总建筑面积 约147478㎡ 套面积 70-80㎡ 81㎡-100㎡ 101㎡-120㎡ 121㎡-140㎡ 161㎡及以上 比例 17% 30% 40% 5% 8% 总面积 约25071㎡ 约44243㎡ 约58991㎡ 7373㎡ 11798㎡ 户数 335户 491户 454户 56户 54户 2）考虑价值其次的产品—住宅区： 建筑面积上限：地上建筑面积147478 ㎡，其中商业面积12624 ㎡（一拖二底商,127户）8.6%，联排住宅面积10510 ㎡（50户）占面积7.2% ，花园洋房建筑面积7150 ㎡（60户）占面积4.9%，高层住宅建筑面积117194 ㎡（1172户）占面积79.5%被访者群体中，选择购房面积为101㎡-120㎡人数较多，所占比重为32.5%，其次是选择购房面积为81㎡-100㎡的人数所占比重也较大，为28.8%，而选择购房面积分别为141㎡-160㎡、161㎡及以上、121㎡-140㎡、80㎡及以下的人群都相对较少，所占比重