同济医院专家楼定价报告.ppt

产品特点： 双拼别墅220-400㎡，共21栋 ；总价300万-500万; 景观资源较好，东面临湖； 位置在知音湖片区中相比较为偏僻，周边无任何配套 ； 赠送面积较少，前后花园面积不到100㎡。 和黄观湖园 临湖双拼价格：1.2-1.8万/㎡ 双拼 大洋彼岸 产品特点： 双拼别墅200-220㎡；总价:300万-350万 北面临湖，景观资源一般，少量双拼一线临湖； 大量高层洋房和别墅同社区 ，降低了社区品质； 社区规划、产品设计较差，客户认同度低。 临湖双拼价格：均价1.5万/㎡ 双拼 世茂龙湾 产品特点： 150-500平联排、独栋别墅共800多套；总价170万-5000万 原为纯独栋别墅，后将500㎡独栋别墅拆分为3套150-200㎡联排别墅； 南面临湖，同时展示区设计较好，整体景观面是该片区中最好的 ； 世茂嘉年华配套为产品增添了较高的附加值； 临湖别墅价格：最低1.4万/㎡ 独栋 千年美丽 产品特点： 独栋别墅250-320㎡，联排别墅200-250㎡；总价170万－270万 独栋均北面一线临湖，配合社区园林，景观较好，联排均不临湖； 社区成熟度、知名度较高，园林为项目最大特色 ； 户型赠送面积较少，但花园面积赠送较大，独栋所带花园一般可达350㎡。 临湖独栋价格：1.7-2.5万/㎡ 不临湖八联排价格：7500元/㎡ 六联排(独联体)：8500元/㎡ 独栋 四、本项目成本法定价体系 千年美丽别墅客户对产品的关注要点依次为：景观、户型、居住环境、私密性、庭院、朝向、便捷性。 别墅产品客户的敏感度,重点集中在景观、户型、居住环境的影响较大，其次为私密性、庭院等附加值、朝向等因素上 楼王独栋别墅：1000万/套 一线临湖双拼：1.5万/㎡ 二线临湖双拼：1.2万/㎡ 不临湖联排：7500元/㎡ 高层价格：4500元/㎡ 临湖独栋别墅：2.5万/㎡ 不临湖独栋别墅：1.7万/㎡ 不临湖联排别墅：7500元/㎡ 三重院落联排别墅：8500元/㎡ 临路联排别墅：6700元/㎡ 联排楼王：9000元/㎡ 东西端头差价：200-300元/㎡ 是否有院落差价：10-20万 叠拼别墅：1.9-2万/㎡ 高层价格：1.3万/㎡ 物业形态上，双拼别墅一般比联排别墅单价高50%，联排别墅一般比叠加别墅单价高10%； 景观上，湖景房比非湖景房单价高30%； 东西端头差价一般在200-300元/㎡； 临路差价一般在300-400元/㎡； 院落、花园等附加空间差价一般在500－1000元/㎡； 部分突出的楼王单位价格不受主流因素约束，稀缺度及项目营销需要决定其售价。 景观资源 一线临湖 400 二线临湖 200 园林中心景观 100 无优势景观 0 位置 东端头位置 500 西端头位置 200 中间位置 0 噪声影响 不临路单位 0 临社区主干道 -100 社区主出入口 -300 户型 双拼户型 1600 联排户型 1400 叠加下层 500 叠加上层 0 特殊调价 一级楼王位置 1000 二级楼王位置 500 花园及露台 花园 500元/平,(约合裸地价的1/2) 露台 0元/平,(考虑到此露台仅是针对叠加别墅,因此取值为0) 参考以上案例情况，现将各项因素对本项目产品价格影响制定如下： 101 102 103 104 201 202 203 204 105 106 107 108 207 208 209 210 128 129 131 08 01 02 110 111 112 113 114 109 211 212 213 214 132 115 116 117 118 119 120 121 122 124 125 127 126 123 215 216 217 133 134 135 226 229 228 227 230 147 146 144 145 235 236 237 130 218 219 221 222 224 223 220 137 138 140 141 143 142 139 136 231 232 233 234 03 04 05 207 208 06 07 09 10 11 206 205 12 13 14 17 16 15 104 105 201 203 204 205 206 202 101 102 103 106 107 108 211 210 209 叠拼216套 占比44.8% 联排 95套 占比20% 225 双拼 168套 占比35.2% 红色区域为二期40栋（196套，占41%） 白色区域为一期80栋（283套，占59%） 五、房号编制说明 房号编制：从西往东排号，楼栋+(楼层+房号) C101-201 C101-101 C101-102 C101-103 C101-104 C101-105 C