二手小区接管程序.doc

物业服务二手项目管理 应 用 程 序 ? 第一章：概述 ? 物业服务二手项目管理通常是指物业前期服务合同期满，房地产开发建设单位或小区业主管理委员会不再与原物业前期服务企业签订物业服务合同，重新委托其它具有独立法人资格、“有相应管理资质”的物业服务企业接手该小区物业服务管理责任的物业服务管理项目。 根据国务院《物业管理条例》相关规定，物业二手项目委托方原则上应为该小区执行业主大会决议的业主管理委员会。 物业二手项目由于业主大多已入住一段时间,其房屋质量、前期物业服务、公共设施使用权益等各类问题突出，业主普遍对该项目房地产开发企业、物业服务企业存在较为严重的信任危机。所以，物业服务企业在对二手项目实施服务管理工作时需针对其存在问题制定有实用、效的服务管理工作程序。 ? 第二章：物业二手项目业务信息有效采集 ? 鉴于物业二手项目大多是由于业主因为房地产开发企业、物业服务企业对房屋及服务质量问题一直无法得到有效解决。开发企业、物业服务企业对自己做出解决问题的承诺期限一拖再拖，经过日积月累的矛盾积淀，使业主不再对开发企业、物业服务企业存在任何信任。 虽然经过部分业主发起并通过业主大会做出自主选聘物业服务企业的会议决议，但由于每个变更物业服务企业的活动都会直接影响到开发企业、前期物业服务企业及承担该小区保安、保洁服务企业的切身利益，从而给物业二手项目信息采集、项目运作带来极大阻力。 所以，物业二手项目业务信息采集方式必须有别于房地产开发物业顾问及前期物业服务的项目信息采集方式。 物业二手项目信息的初步采集： 一、通过物业招投标专业代理机构有效采集业务信息： 物业服务企业别通过与业务扩展地区的物业专业招投标代理机构建立经常的业务互动联系，主动介绍本企业业务现状及企业发展规划，积极推荐本企业优秀项目经理及中层职工管理团队，阐述企业解决问题的有效方法和监督管理程序。并通过网站建设企业宣传平台，增加企业透明成度，方便相关单位、人员了解企业业绩。 二、通过网络业主论坛收集业务信息： 物业服务企业应要求业务拓展人员养成经常浏览本企业业务范围内业主论坛的习惯，了解并随时掌握各小区业主投诉焦点，通过网络业主论坛动向收集物业二手项目信息。 三、通过企业全员业务拓展收集信息： 物业服务企业可以根据企业自身情况制定相应的全员业务拓展奖励机制，通过企业员工的社会资源收集物业二手项目信息。另外，由于企业全员业务拓展机制在增加企业业务的同时也可增加职工个人收入，使职工个人业绩与企业收益挂钩，才能有效的调动职工积极主动的参与到企业业务拓展活动之中。 如何提升物业二手项目信息采集效率： 一、鼓励企业资深管理人员凭借自身能力成为物业服务管理上库专家，参与物业招投标评选活动，增加物业二手项目信息采集渠道。同时，通过参与物业招投标评选活动时与其他专家的认真交流，为以后参加物业二手项目投标增加印象及友情分数。 二、指定熟悉物业相关法律法规、了解房地产开发流程、有很强解决问题的工作能力，最好有物业服务二手项目管理经历的管理人员以个人名义（避免对企业前期物业服务拓展形成阻力）与业主论坛进行有选择的交流互动，为遇到投诉困难的社区业主管理委员会提供解决问题专业方面的指导意见。给企业未来物业二手项目拓展埋下伏笔。 三、通过企业网站阐述企业文化，宣传企业业绩。 四、必要时可通过邀请相关小区业主管理委员会成员进行座谈的方式当面解答对方问题，增加诚信、有效、敬业交流印象，争取形成“业务工作之外”的私人友谊。 物业二手项目信息分析 ? ??? 物业服务企业在获得二手项目信息后，要结合本企业自身实际情况对所获得的物业二手信息进行认真细致的信息综合分析。在排除本企业“无用信息”后，将有效信息纳入企业业务拓展工作计划。 ??? ?一、对物业二手项目规模进行分析： ??? 根据物业服务企业分析二手物业服务信息可带来的项目规模，也就是项目大小是否适合本企业所制定的企业发展规划。 ??? 从企业性质上划分，物业服务应属于劳动密集型服务企业，其本身对人才的需求是解决企业发展的首要条件。所以，在对物业二手项目信息进行分析时，项目信息的规模是否符合企业人才储备计划、是否可通过企业内部人力资源整合满足拟定物业二手项目的所需职工团队要求，是企业能否合理承担该项目物业服务的首要条件。 ??? ??? 二、对物业二手项目的潜在经济收益进行分析： ??? 根据《物业管理条例》、《物权法》及其他有关物业服务收费的法律法规规定，任何物业服务企业在接手物业二手项目服务责任后，在其小区业主管理委员会的有效临督下，都必需按照法规规定定期公示财务账目，所以物业服务企业根本不可能获得高额经济收益。 ??? 由于目前各个物业二手项目所处的地域、售价、质量等问题存在很大差别，所以影响物业服务企业正常运营的收费率也有所不同。物业服务企业应根