全过程成本控制思路解析--集团成本管理部.ppt

前言 企业的竞争策略总体上分为两大类，包括：成本领先竞争策略和差异化竞争策略，成本领先策略是依靠比竞争对手更低的成本来赢得竞争，如我们熟知的沃尔玛、戴尔电脑和日产汽车等，而差异化竞争策略是凭借自身和竞争对手完全不同的产品和品牌在竞争中占据有利位置，如保时捷汽车等。 对于房地产企业来说，采取差异化竞争意味着创新，意味着与众不同，而在房地产行业一项创新会在很短的时间被很多同行所模仿甚至超越，必须具备持续的创新能力，才能不断地超越自身和竞争对手，而这是非常困难的，因此，对于大多数房地产企业，势必只能采取成本领先的竞争策略，通过成本领先优势来赢得未来激烈的市场竞争。 前言 目前，中国房地产市场正逐步走向规范化、透明化，房地产的利润空间也会越来越小。同时，随着国内国际的房地产宏观形势的逐渐转变，各房产企业都在利用这段时期，苦练内功，如何提高企业的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强企业的内部管理，已逐渐成为各房地产业迫切需要解决的问题。要想从日益激烈的竞争市场中脱颖而出，成本控制便成为关键环节。 现在，我从以下几个方面跟大家共同探讨旭辉集团的全过程成本管控模式。 房地产全成本的组成 以下成本组成是集团的一级成本科目： 项目开发成本的组成 以下成本组成是集团项目开发成本的二级成本科目： 旭辉集团的成本管理组织构架 目前集团成本管理组织管理构架模式： 集团项目开发主要业务阶段主要工作分解及工作重心 第一部分 投资决策阶段成本控制 长期以来，大家普遍忽视项目投资决策阶段的成本控制，而往往把项目成本控制的放重点在实施阶段，这种控制思路是本末倒置的。投资决策阶段的成本控制对整个建设项目的成本控制具有纵揽全局的决定性作用。决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的每个建设阶段成本的确定与控制是否科学、合理。 据有关资料统计，在项目建设各个阶段中，投资决策阶段对成本影响最大，与设计阶段共同影响项目成本可达到70％左右。 此阶段又可分为以下二个阶段： 第一章 土地拓展阶段 第二章 项目定位阶段 第二部分 规划设计阶段成本控制 规划设计阶段是目标成本和责任成本的形成阶段，此阶段要做好成本控制，在测算目标成本时，一定要根据项目定位、市场行情、预期售价、合理利润，倒逼目标成本。再保持总目标或主要指标不变的情况下，按照成本科目，逐项细分。 随着设计的逐步深入和细化，各阶段的成本测算也逐步细化和准确，最终形成项目目标成本，经集团批准后形成该项目的最终责任成本。 目标成本测算示范案例 目前各项目提交上来的目标成本测算还不太完善，需进一步改进，现将测算相对较好的格式跟大家简单演示。 1、长沙项目： 2、合肥项目： 3、上海二期项目： 第二部分 规划设计阶段成本控制 在项目做出投资决策后，控制工程造价的关键应在于设计。设计是在技术和经济上对拟建工程的实施进行全面的安排，也是对楼盘建设进行规划的过程。技术先进、经济合理的设计能使项目建设缩短工期、节省投资、提高效益。有效控制工程成本要求严密、合理的规划设计。规划设计阶段对成本控制影响巨大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划设计阶段进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。 据调查分析，设计费一般只相当于工程费用1－2％左右，而这 1－2％的费用，对工程成本的影响度却是 70％左右。由此可见，设计对整个工程建设至关重要。 第二部分 规划设计阶段成本控制 设计方案优化常采用价值工程分析法，目的在满足功能或尽可能提高功能的前提下尽可能降低成本，其公式如下： 　　V＝F／C(V-价值系数，F-功能系数，c-成本系数) 　　作为一种成熟有效的管理方法，价值分析在工程建设中得到广泛运用。 例如，美国1972年对俄亥俄河拦河坝的设计进行价值分析，从功能和成本两个角度综合考虑，提出了新的改进设计方案，在不影响水坝功能的前提下，节约筑坝费用1930万美元。而用于请专家进行价值工程分析的费用只有1．29万美元 。 此阶段又可分为以下四个方面： 第一章 概念设计阶段 概念设计阶段与项目定位阶段基本一致。根据项目定位阶段确定的项目档次、产品组合，进行概念设计，明确项目基本的设计指标和设计参数。 此阶段的成本控制详见前页《项目定位阶段的成本控制》 第二章 方案设计阶段 第二章 方案设计阶段 第三章 扩初设计阶段