养老圆桌会议发言-张松伦.ppt

养老服务运营管理难题：如何学习国外经验 别以为国外模式一定是我国养老未来的趋势。听人们经常说：中国进入老龄化人均GDP刚过1000美元，发达国家则多是人均GDP达5000至1万美元时进入老龄化社会的，所以我们是“未富先老” ，所以我们应该怎样怎样。对此，我个人认为单凭人均GDP（而且是美元）计算是不科学的： 中国养老有自己的特定国情和制度，也会像医疗一样，长时间在福利和市场化之间徘徊。 中国养老有自己的文化和思维方式，真正的社会化养老可能还得经历2-3代人，即20-40年 中国养老有自己的管理和运作模式，拿来主义可能会水土不服 中国大城市和中小城市、城乡、东西部之间差异甚大，拿来主义可能会无法落地 举例：以美国2010年排名第九，2011年排名第一规模的EMERITUS养老集团为例进行分析 Emeritus是美国最优秀的老年护理连锁机构之一，是美国养老机构的标杆，在北美拥有最多的护理社区，同时其规模也在不断的扩大。创建于1993年，1995年在美国证券交易所上市，2008年转往纽交所。今年五月份兼并了美国太阳城养老集团，一举成为全美最大规模养老产业巨无霸。 发 展 概 况 3 谢谢 后来, 我总算学会了如何去爱。 可惜你早已远去, 消失在人海。 后来, 终于在眼泪中明白, 有些人一旦错过就不再。 《诗经》：父兮生我，母兮鞠我，抚我畜我，长我育我，顾我复我，出入腹我。欲报之德，昊天罔极。 孔子：子欲孝而亲不在 林肯：不论我现在怎样，或希望将来能怎样，都亏欠我如天使般的母亲 比尔·盖茨：我认为天下最不能等待的事是孝敬父母　　 - * - Nursing Home Industry in China 中国养老产业圆桌会议发言 若干热点问题 张松伦 今日讨论话题 养老地产 精神养老与养老文化 会员制 医养结合 异地养老 运营管理 热点之一：养老地产 土地性质 国有出让土地 国有划拨土地 集体建设用地 服务主体 适老住宅 老年公寓 异地互动 医疗或长期照护机构 服务特色 更类似普通住宅的性质，更确切地称之为涉及老年的项目。 对象：活力老人及健康自理老人。 特定为老年人设计的有较为完善管理服务的住宅及公寓产品，设计方面严格按照老年设计规范执行，满足生活自理老人居住要求的必要软硬件设施。 对象：健康自理的老年人。 这类建筑脱离了住宅性质，更类似医院、酒店式公寓的类型。 对象：异地养老、旅游、介助老人、介护老人、失智老人。 优势 土地使用权，房屋所有权明晰，可以正常销售 有可能拿到资源性土地打包地块出让配套服务灵活 土地成本较低 土地选择机会不多 土地成本较低 土地选择机会不多 有时可以结合新农村建设 劣势 土地成本较高 权益不明确 配套服务必备 投资回收期长 商业介入机会风险较大 养老地产（中国式的以房养老） 哑铃的两端和中端： 销售 + 持有 是现今中国养老的主要模式 销售什么，持有什么，究竟该怎么做，是所有地产公司和险资公司一直纠结的问题之一 民政部解读养老地产：目前我国的养老房地产公司一般从打包拿地，将房屋建好以后大部分销售，少部分持有但不管理，再变身另一个物业公司去经营，可按非赢利企业来运作，享受一些优惠政策。像老年人活动中心、医院、健康管理中心都可以有优惠政策配套。 养老地产销售+持有模式：需要精准配套 国家“十二五规划”提出大量发展医疗健康和养老产业，正式把医疗健康和养老产业捆绑到一起，即“打包”，在用地审批上可以得到政府的认可，即允许“挂羊头卖狗肉” 在此基础上，大量房地产公司由“招拍挂”拿地建商品房和政府要求配套的公益性医院、养老公寓等 但是养老社区的配套需要精准设计方能有效运营，例如卫生医疗、文化设施、家政服务等对于房地产业来说既陌生又无吸引力 养老地产最终将华丽转身或痛苦蜕变成为养老服务，通过物业的持有和品牌的建立，从长期看是有稳定利润空间的 养老地产销售+持有模式：需要精准配套 又一场管办分离的大戏：亦喜亦忧 《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿） ：到2015年，每千名老年人拥有养老床位数将达到30张；五年间将增加日间照料床位和机构养老床位300万张，实现养老床位总数翻一番；改造30%的现有床位，使之达标。全国老年人日间照料中心将实现城市社区基本覆盖，农村社区半数以上覆盖。看来国家和全社会都要“大打出手了”。“管和建”的问题有钱投入就行，以后的“办”的问题呢？ 政府的算盘是设民营“承包”和“委托”两类两种形式，即建房后，由专业机构承包，交承包费后自负盈亏。有的是按比例分配收益，有的是约定固定管理费用，或者直接体现为房租。在这一模式下，“政府成了收房租赚钱的人”，而保险、房地产等也将大量效仿，将成为收租人