南阳鸿德购物公园全程营销策划方案.doc

【南阳鸿德购物公园全程营销策划方案】 河南置信房地产营销策划有限公司 二零零五年十一月十五日 目录 第一部分：项目优劣势及价值体系整合 一、项目SWOT分析 二、项目十大核心竞争力 三、项目核心定位系统 第二部分：营销策略以及营销节奏划分 一、营销策划指导思想 二、总体战略布局 三、营销 / 时间节点划分 四、推广节奏选择及考虑 五、营销阶段划分 六、推广次序策略建议 第三部分：各阶段营销推广事件/主题安排 一、市场预热/一期认筹期（2005.11.1.—12.14） 二、一期解筹/开盘强销期（2005.12.15—2006.1.15） 三、二期认购期（2006.1.16—2006.2月底） 四、二期开盘强销（2006.3月） 第四部分：媒体战略体系 第五部分：推广费用预算及分配 附1、鸿德购物公园2005.11—12两月份媒体排布 附2：南阳首届商业投资峰会方案 附3：A区开工奠基仪式 附4：鸿德购物公园12.15VIP解筹方案 第一部分：项目优劣势及价值体系整合 一、项目SWOT分析 A、优势（S） 区域环境优势 绝版市中心，四大城市核心、黄金商业地标 旧城改造一号工程，市场高度关注 产品特性优势 10万平米综合商业体，豫西南商业旗舰 丰富业态，一站式购物乐园 一流规划，商业、景观、人文完美统一体 多功能配套，全现代商业功能 庞大明清风格建筑群，低层、低密，开放空间 市场因素优势 市政重点工程，市场关注度高； 大规模、高标准一站式购物空间，抢占南阳商业空白； 招商先行，丹尼斯率先进驻，凝聚超强聚客力。 鸿德地产，南阳地产龙头，实力象征，品质保障； B、劣势（W） 南阳市场对内街、内铺存在一定的接受难度； 客户对仿古商业建筑风格有一定抗性； 背靠老城区，拆迁进度对工程形象和销售有一定影响。 C、 机会（O） 旧城改造工程，政府大力支持、市场强烈关注； 鸿德既有的庞大商业业主资源，具有强大内部消化能力； 南阳缺乏标志性商业中心，缺乏大规模、高标准的商业步行街区； 全国大型零售企业向二、三级市场扩张速度加快，招商机会多； 南阳市加紧发展区域性中心城市，对周边县市投资、消费人流辐射力强劲。 D、 威胁（T） 南阳现有成熟商圈竞争激烈，经营客户分流； 同期上市新商业项目较多，分流部分投资、经营客户； 老城区改造，涉及大量拆迁工作，工程进度具有不确定性。 二、项目十大核心竞争力 城市核心，商业坐标 中州路商圈中心——中州东路商业街与老中州路商业街交接点； 南阳文化中心——毗邻南阳府衙； 城市人口中心——周边城区50万消费人群； 富足阶层居住中心——高档住宅小区和行政机关单位集中地； 10万平米Shopping Mall，豫西南商业旗舰； 10万平米超大规模，规模效应聚合无限商机 首创沿街商铺+步行街+百货+大卖场+特色经营区，填补南阳商业空白， 一站式购物乐园，全生活业态组合 集购物、餐饮、娱乐、休闲、办公、文化、旅游、公寓于一体 全年龄生活消费空间、24小时消费中心 区域性中心城市，1100万消费人流，引爆商业核动力； 区域性中心城市，辐射周边1100万消费人口 招商先行，丹尼斯强势进驻，打造南阳商业地标； 丹尼斯河南零售业巨头，总资产7亿元人民币，在河南有30多家分店 品牌效应，有助项目树立高度品牌形象 市场效应，有利于业态互补的大型商家进驻 强大聚客力，带来超高人气和消费资源，保持项目的持久竞争力 中轴、滨水双重景观带、景环水抱，休闲、消费双空间； 独创照壁文化广场至中州路中轴景观带，商业与景观巧妙融合； 护城河滨水景观带，花池、树阵、亲水平台、文化小品，水岸风光、旖旎情怀； 四大主题广场、八大便捷商道； 市委市政府重点工程，旧城改造扛鼎之作 市政重点工程，工程质量、企业信誉双重保障； 市中心旧城改造工程，享受至高行政资源、市场关注度高。 明清风格商业体，千年龙脉繁荣再现 坡屋顶、小青瓦、朱红门、挑檐飞角、青石铺地，与南阳府衙浑然一体，南阳首创古典商业空间。 -1F到4F低层明清风格建筑，错落有致，视野开阔； 低密度、低容积率商业空间； 顺应东高西低、北高南低的地势规划成建筑错台，形成第一首层、第二首层、空中商业街等立体商业空间； 府衙相邻、文化小品点缀，花池树阵、百年乔木，人文、自然双景观。 南阳首家大型商业配套，充足停车位； 五大广场（人民路中心广场、区内休闲文化广场、照壁南中庭广场和护城河绿茵广场、入口广场）、市中心“奢侈”配套； 可视对讲、防盗、报警求助、监视监控、通讯联网、背景音乐、物业管理等一整套智能管理服务； 500余充足停车位。 鸿德地产，南阳地产风向标； 南阳地产业龙头 国家二级房地产开发资质 南阳首席城市运营商 三、项目核心定位系统 A、项目产品定位系统 项目功能属性定位 ——市中心·10万平米·一站式购