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土地流转问题探析 主讲：卢健康 * 土地流转探析纲要 土地流转的重大意义 土地流转的政策解析 目前土地流转中的主要问题 土地流转的理论分析 解决思路 * 土地流转的重大意义 从经济方面：提高土地产出、有效进行资源配置、直接提高GDP总量、稳定地区经济。 从社会方面：保障农民就业、福利和维护社会稳定的政治功能与社会性质 从政策方面：大力推进农村土地流转，是深化农村改革，优化农业产业结构，发展适度规模经营，提升农业现代化水平的重要途径，为进一步促进农村土地流转又好又快发展。 科学发展观 * 土地流转的政策解析 2008年10月19日《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》该文件指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。 * 土地流转的政策解析 农村土地流转在土地承包权不变的基础上，农户把自己承包村集体的部分或全部土地，以一定的条件流转给第三方经营。 土地流转方式 互换 置换 入股 出租 股份+合作 * 模式一：土地互换 互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。 * 模式二：出租 在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。 其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。 * 模式三：入股 入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。 在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。 * 模式四：宅基地换住房，承包地换社保 农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。 长寿模式：股权+工资+红利 九龙坡模式 * 模式四：宅基地换住房，承包地换社保 土地换社保：第一种方式是以土地承包权出租。按稻谷亩平均产量折算约1000元／亩的金额，收取租金； 第二种是九龙坡区颁布相应政策，凡拥有稳定的非农收入来源，又自愿 退出宅基地使用权和土地承包经营权的，可以申报为城镇居民户口，并在子女入学、就业扶持、养老保险、医疗保险、生活保障等方面与城镇居民享有同等待遇。 * 模式四：宅基地换住房，承包地换社保 住房换宅基地：为解决破解城市建设用地瓶颈，以城市住房换农村宅基地。 政府拿出原农村宅基地的一部分，集中兴建新型农村社区，其他的农村宅基地指标置换为城市建设用地， 用多得的土地出让金等收益来补贴农民购房。 用宅基地换住宅，农民基本上不花钱每家就可以住上高标准城市小区房。这其中一个最大的突破，就是小区房可以进入市场自由流通，可 以出租或者变卖，来获取收益，类似小产权房。 * 模式五：“股份＋合作” 农户以土地经营权为股份共同组建合社。村里按照“群众自愿、土地入股、约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。 以上土地流转方式仅只是在经营权方面的流转，还未上升到所有权的流转。 * 产权理论分析 马克思曾指出：“整个社会，整个民族以至一切同时存在的社会全体都不是土地的私有者。他们只是土地的占有者，土地的使用者，土地的利用者。” 所谓产权，阿尔钦认为：产权就是一种通过社会强制而实现对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。 [ 马克思，《资本论》第三卷，第907页，人民出版社，1966。] * 产权理论分析 笔者认为土地产权就是一种通过社会强制而实现对土地经济物品的多种用途进行选择的权利。即是说，土地产权包括土地的所有权、使用权、收益权、处分权等各项权利。 * 产权理论分析 一项有效的产权制度安排能够使当事人各尽其能、各得其利。从另一个角度说，一项有效的产权制度能够有效地克服搭便车、偷懒行为，使外部性内部化。显然，在此条件下能够实现科斯（1966）所言的“产值最大化”。 * 产权理论分析 有效产权的特征：普遍性、独占性、可转移性 。 有效的产权结构能够提高资源配置效率，有利于资源的可持续发展。相反，残缺的产权会使经济主体对资源使用丧失信心，产权残缺所带来的收益外溢，会造成资源配置无效率，造成资源浪费甚至枯竭。 * 产权理论分析 强制性制度变迁由政