第四章商业物业招商招商部门组织结构管理篇.doc

第五章招商部门组织结构管理 招商需要效率，只有掌握招商部门的组织结构管理，才能使整个招商活动达到高效率、低收入的效果。 4.1 组织结构设计 4.1.1 招商部门的职能 招商部门是商业物业管理商的重要部门，是商业物业最直接的效益实现者，在项目运作中具有举足轻重的地位。 1. 招商部门的作用 招商部门在整个项目营销组织中的作用主要包括以下几个方面。 ① 招商部门直接与市场和客户相联系，它可以分为市场分析及定位的调整提供依据。 ② 招商部门通过一系列的招商活动可以配合营销策略组合。 ③ 通过招商成果检验项目产品的规划，招商部门与其他营销管理部门拟定竞争性营销策略，制定新的营销规划。 招商是项目活动的中心，在瞬息万变的市场上，招商是连接项目与商户之间的纽带，不断地进行着创造性的工作，为项目带来直接的租金利润，并不断地满足租客的各种需要。招商部门在公司整个营销工作中承担的核心工作是招商和服务。 2. 招商部门的职能 ⑴ 行市场一线信息收集、市场调研工作。 ⑵ 提报年度招商预测给营销副总。 ⑶ 制定年度招商计划，进行目标分解，并执行实施。 ⑷ 管理、监督招商中心正常工作运作，正常业务运作。 ⑸ 对于大型商业项目来讲，招商部门可以设立、管理、监督区域分支机构正常运作。 ⑹ 建立各级客户资料档案，保持与客户之间的双向沟通。 ⑺ 合理进行招商部预算控制。 ⑻ 研究把握招商员的需求，充分调动其积极性。 ⑼ 制定招商人员行动计划，并予以检查控制。 ⑽ 配合本系统内相关部门做好推广促销工作。 ⑾ 预测渠道危机，呈报并处理。 ⑿ 检查渠道阻碍，呈报并处理。 3. 招商部门组织模式及特点 招商部门组织模式的选择要受到项目人力资源、财务状况、产品特性、项目规模、消费者及竞争对手等因素的影响，项目应根据自身的实力及项目发展规划，精心“排兵布阵”，量力而为，用最少的管理成本获得最大的经济效益。 下面介绍几种常用的招商组织模式有业态型组织模式、片区型组织模式和复合型组织模式。 ⑴ 业态型组织模式 随着招商员对业态重要性的理解，加上业态的不断发展，使许多大型项目都用业态线来建立招商队伍结构。特别是当业态组合复杂，按业态分类组成招商队伍就较合适。例如，一个10万平方米的购物中心，它必含有零售、娱乐和餐饮多种业态，而各业态又有多种不同的业种，招商组织就可以按照零售、娱乐和餐饮分为三个小组，每个小组又可以安排每个招商员负责不同的业种。 业态型组织模式图 这种结构方式与实际联系密切，适合业态种类多的项目。 ⑵ 片区型组织模式 项目也可以按商业物业的不同楼层或片区来组建自己的招商队伍。例如，一个中小型商业项目，可以把它的商户按所规划的楼层分布来加以划分。 片区型组织模式图 ⑶ 复合型组织模式 对于超大型的商业项目，其往往拥有一群建筑体，因此，多数管理商采用了综合业态和片区的复合结构，招商员可以按业态、建筑体、楼层或片区进行划分。 4.2 岗位职责描述 4.2.1 职能分工 1. 招商经理 招商部招商业务综合管理、统筹、协调、应付。 2. 招商主管 业种大类、楼层或片区负责人，招商部招商业务时段管理，管理所辖内招商员，客户投诉处理与反映。 3. 招商员 接受商业物业咨询，领客户看场地，起草物业租赁计划书、合同，为客户提供租赁服务 4. 财务 收银、存款、做招商统计报表。 5. 保安 维持招商部秩序，引导停车，发放看铺安全帽及参观组织，并适当行使物业管理职能。 6. 保洁员 维护招商部整洁，保持良好的招商环境。 招商部岗位描述 1. 招商部招商经理 招商部招商经理职责见表 招商部经理职责 职 位 招 商 经 理 直接上级 主管招商的副总经理 直接下级 招商主管 本职工作 1. 日常招商工作的实施与检查 2. 商业物业市场信息反馈，了解竞争对手动态 3. 主持每周例会，总结与检查阶段工作，对工作进行讲评 4. 组织与开展员工的岗位培训与考核工作 5. 完成每月招商报表 6. 建议及共同策划阶段性促销活动 7. 处理客户的抱怨和投诉，做好客户管理工作 8. 招商部门物业招商工作与相关单位或部门协调与应付 9. 就商业物业招商工作与相关单位或部门协调与应付 10. 与财务部门协调租金收取 直接责任 1. 对整体招商负责 2. 对上级委派的事情负责 3. 对客户服务质量负责 4. 对下属素质的提升负责 主要权利 1. 对上级指令有质疑权和申辩权 2. 享受公司福利待遇 3. 招商部人事调配权（需事先知会公司人事部门） 4. 招商部员工的奖罚权 5. 公司规定给予的其他权利 管辖范围 1. 对主管及职员的日常管理 2. 招商部内外环境及气氛 3. 涉及本职工作的计划及结果的管理责任 素质要求 1. 有较强的协调领导能力 2. 语言