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群租论文：新政下“群租”问题研究 摘要2011年2月1日，《商品房屋租赁管理办法》开始正式实施，该《办法》试图通过一系列条令限制和取缔“群租”，该《办法》的出台是否合理，是否合法，会造成什么样的影响，是否能解决“群租”问题。本文将在新政视野下对“群租”现象进行分析，并在规范该现象以及解决“群租”问题进行了研究。 物权法 法的价值 (简称《办法》)，禁止“群租”，提出人均居住面积不得低于政府的最低标准，同时规定房东不得在租约期限内解约、涨价、出售房屋。《办法》规定：“出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。如果出租人违反了上述规定，由当地主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上、三万元以下罚款。”这意2011年2月1日实施的，一经公布就饱受争议。 “群租”作为一个新的词汇，并非是一个严格的法律概念或术语。所谓“群租”,是指建筑物的某一单位的所有权人或者使用权人(最初的承租人),将该单位改变原来的建筑结构和平面布局,把房间分割改建成尽可能多的若干小间后,再次向两个以上的社会各类人员分别按间出租或按床位出租而形成的租赁关系。?豍笔者认为，学生宿舍与单位集体宿舍不能在此范围内讨论，因为学生宿舍和单位集体宿舍大都带有福利性质，租金要比“?豎“蚁族”是“80后”一个鲜为人知的庞大群体——“大学毕业生低收入聚居群体”，指的是毕业后无法找到工作或工作收入很低而聚居在城乡结合部的大学生。另一类是进城务工者，他们大都收入水平比较低。 为了更好的维护承租人、业主和其他业主的合法权益，规范我国租房市场的秩序。国家住房和城乡建设部颁布了《商品房屋租赁管理办法》试图限制和取缔“群租”。另外，笔者认为解决现阶段过高的房屋空置率问题也是限制“群租”的一个重要原因。近几年，我国房地产一直处于高位运行，甚至成为有钱人主要的投资渠道。开发商不断的建设新楼盘，而这些楼盘，大多数中低收入者是买不起的。于是在我国很多地方就出现了“鬼城”现象。很多楼盘都已经售罄，但是入住率却很低。据有关数据显示，2010年我国有6540万套空置房。?豏虽然这项数据不一定十分准确，但是也反映出我国现在空置房数量的巨大。一方面是房价过高，中低收入者无力购买，一方面是大量的空置房，造成社会资源的浪费，给和谐社会建设带来不良影响。为了解决大量空置房问题，政府通过限制群租房的方式来迫使承租人入住空置房。但是单独租房的租金肯定比群租房租金要高很多，本来群租房的承租人就是因为收入原因选择“群租”，如果将收入的大部分用来租房，那么其他基本的生活消费必然受到限制，这也必然会影响内需的扩大，不利于我国经济健康发展。 《办法》特别指出“出租人不得单方随意提高租金”，体现出维护承租人利益的方面。以原设计的房间为最小出租单位，不改变原有住房建筑结构，有利于保护房屋安全，维护了整个建筑的安全。但是，通过法律、法规的形式抑制“群租”是不合理的，因为“群租”的存在有着深刻的现实因素，这些因素不解决是无法解决“群租”问题的。 1．我国传统的思想和城市化进程导致房屋刚性需求大，供需矛盾突出。受我国传统思想影响，每个年轻人结婚都要购买一套房子，从而导致对房子的刚性需求巨大。从上世纪90年代起，随着我国经济体制向市场经济转,城市流动人口的急剧增加。这些人对于房屋的需求同样很大，造成城市整体房屋需求量大。 2．房价的持续高位运行造成购买力下降。近几年来，我国各大城市的房价一直处于高位运行状态。虽然国家为了稳定房价出台了多项措施，但大城市房价高位运行、老百姓购买力下降的状况并没有根本改变。居高不下的房价促使购房者纷纷转买为租，导致租金与房价同步上涨。为缓解居住消费带来的压力，一部分外来务工人员和城市低收入者选择以“群租”的方式分摊租金，这使得“群租”成为满足低端居住需求的必然趋势。 3．住房保障制度的缺失 4．我国经济结构不合理，不能有效吸收高校毕业生。虽然我国经济近几年高速发展，创造了大量就业机会，但是由于我国经济结构不合理，现在仍以第二产业为主，第三产业发展不足，无法消化大量的高校毕2000年107万大学毕业生，到2010年的630万，10年间增长了6倍。?豐而近几年大学生的签约率一直徘徊在六成左右，要是考虑到签约率统计中的水分，失业的“蚁族”大军数目更是相当可怕。这些找不到合适工作的高校毕业生只有蜗居在学校周围或者城乡结合部，过着“群租”的生活。 ,不利于城市活力的增强。 　　三、“群租”的合法性分析 33条明确规定，国家保障和尊重人权。生存权和居住权是每一个居民最基本的1000—2000元收入的外来务工人员来说，每月在市区租房的开销就要将近1000元，剩