银行北京市分行按揭楼盘准入政策培训.ppt

相关材料 准入资料清单 准入请示模版 调查报告模版 总体政策 产权式物业一律不予受理和准入 地下一层及以下的个人商业用房（配套车位除外）一律不予受理和准入。 由分行负责准入审批的商业按揭楼盘，按揭合作额度超过2亿元的由分行向总行（住房金融与个人信贷部）备案。 根据合作项目具体情况，可适当延长开发商承担阶段性担保的期限。 分项政策 临街商业用房、商住两用房、住宅底商保证金比例原则上不得低于5%，在竞争楼盘可参照主流同业标准执行，与住宅一并准入的底商保证金比例可同住宅按揭保证金比例，其他业态商用房贷款保证金比例原则上不低于10%。 除政策规定由分支行负责商业按揭楼盘准入审批的情形外，其他由总行负责准入审批。 分项政策 临街商业用房、大型整体商业用房、商住两用房项目准入由分行负责准入审批 。 写字楼准入由分行负责准入审批，且仅可准入审批总行级房地产优质客户开发的楼盘或我行商业用房开发贷款支持的楼盘。 分项政策 住宅底商准入政策： 1、对总、分行级优质房地产客户开发的或我行商品房开发贷款支持的楼盘，住宅底商可由支行负责准入审批。 2、对其他楼盘，住宅底商由住房按揭楼盘有权审批行一并准入审批。此种情况下，个人商业用房贷款与个人住房贷款按揭合作额度比例及实际投放金额比例均不得超过1:3。 特殊政策 对综合百货商场由分行负责准入审批，进行准入审批时，除符合 “总体政策”外，原则上还要求该楼盘至少与一家国际或国内著名品牌卖场、超市等签订正式的商铺出售协议或长期租约，并且面积不低于综合百货商场总面积的40%。 特殊政策 对我行商品房开发贷款支持或总行级房地产优质客户开发的住宅底商，贷款发放前工程形象进度可比照住房贷款有关要求执行。 对总行级房地产优质客户开发的其他商业用房，在不违背监管机构要求的前提下，贷款发放前工程形象进度可参照主流同业标准执行。 特殊政策 对大连万达集团股份有限公司、中国保利集团公司（包括保利房地产（集团）股份有限公司）、万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司、华润置地有限公司、招商局地产控股股份有限公司、中粮地产（集团）股份有限公司、深圳华侨城房地产有限公司等八家总行级房地产优质客户（包括其控股50％及以上的子公司）开发的商业楼盘，在符合 “总体政策”的前提下，除可由支行自行准入审批的情形外，无论合作额度多少，均由分行负责准入审批。 提纲 个人住房按揭楼盘 第一部分 个人商业用房按揭楼盘 第二部分 商业用房流程介绍 第三部分 商业用房基本条件 开发商具有房地产开发资质（资质证书），开发商及其法定代表人（查询授权书）在我行和其它金融机构信用记录良好（征信报告） ，合作申请时没有逾期未还的贷款本息（相关证明）； 按揭楼盘已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及销（预）售许可证（简称“项目五证”，下同）（多期项目的延续性要一致），建设用地规划用途主要为商业或商住（立项与使用年限）； 准入基本条件 项目相关审批手续齐全，可分户办理房屋所有权证并分户设定抵押； 按揭楼盘已取得竣工验收合格证明，且取得证明的时间不超过3年； 项目符合当地市场需求，销售价格合理，销售前景良好，分户出租或经营收益较高; 原则上要求位于商业氛围成熟、交易活跃（在调查报告中需认定）的区域。 准入基本条件 按商业或商住立项但土地使用权以划拨方式取得的项目能否准入？ 不能。根据《担保法》规定,对于划拨项目即使我行办妥抵押登记手续,在处置抵押物时也需要先行缴纳相当于土地出让金数额的款项后,才享有优先受偿权。 按综合、酒店、文化创意等立项的项目能否准入？ 原则上可以准入。具体要看项目土地使用权是否以出让方式取得、国有土地使用年限是否为50年或40年、实际用途是否为商业或商住。 操作流程 支行受理准入 开发商提出按揭合作申请；支行客户部门受理、客户经理（指从事个人信贷业务的客户经理，下同）调查；支行客户部门负责人签字同意后出具调查报告；支行信贷管理部门进行审查并出具审查报告；支行贷审会审议；报有权审批人审批；有权审批人签署准入审批意见；支行与开发商签署按揭合作协议；支行客户部门在信贷管理系统(CMS)中录入相关信息。 操作流程 支行受理、分行准入 开发商向支行提出按揭合作申请；支行客户部门受理、客户经理调查；支行行长（或经授权的副行长）签字同意后出具初步调查报告并向分行个人金融部上报准入请示；个贷营销部与支行联合调查；个人金融部会同有关部门完成内部运作流程后报有权审批人审批；有权审批人签署准入审批意见；对同意准入的，分行下达批复至支行；支行与开发商签署按揭合作协议；支行客户部门在信贷管理系统中录入相关信息。 操作流程 关于资料清单：