上海漕宝路项目启动会.pptx

上海漕宝路项目启动大会2014.05目录项目定位产品研发产品配置标准开发计划及成本财务指标合资公司管理方案总经理承诺一、项目定位一、项目定位1.1、宗地分析—概况及现状同济华城一期项目四至东至同济华城一期，西至莲花路，北至漕宝路，南至地块红线隶属板块闵行古美罗阳板块二期用地面积45882平方米总建筑面积122100平方米地上建筑面积84100平方米地下建筑面积38000平方米总户数656户绿地率35%建筑密度12.03%本项目一、项目定位1.1、宗地分析—地理位置及交通配套内环线中环线外环线 徐家汇城市副中心古北虹桥商圈虹桥枢纽商圈内环转西藏南路人民广场（15KM）、陆家嘴（17KM）方向古北商圈 5KM内环3.5KM徐家汇6.2KM长 宁虹桥机场 7.2KM徐 汇徐汇滨江商圈中环0.5KM徐汇滨江6.8KM本项目上海南站上海南站5.8KM外环2.3KM沪闵高架南方商城商圈南方商城3.6KM闵 行莘庄商圈莘庄7KM注：本图中除内中外环线为直线距离外，其他所有距离均为车行距离一、项目定位1.1、宗地分析—地理位置及交通配套本项目周边为12号线，途经商圈示意图，预计2014年年底开通。换乘2、13号线南京西路换乘1、10号线陕西南路换乘6号线巨峰路换乘8号线曲阜路换乘7号线龙华东路换乘11号线龙华换乘9号线嘉善路换乘1号线漕宝路换乘3号线龙漕路换乘4号线大木桥路换乘10号线天潼路七莘路虹梅路金海路本项目徐家汇商圈徐汇滨江商圈新天地商圈金桥商圈人民广场商圈一、项目定位1.1、宗地分析—周边配套及商圈业态配套车行距离交通枢纽地铁12号线500米中环路500米上海南站5.8公里虹桥火车站12.2公里虹桥机场7.2公里学校平南小学800米协和双语学校1.8公里商圈漕宝路购物中心1.7公里万象城4.7公里莘庄商圈7公里南方商城商圈3.6公里徐家汇城市副中心6.2公里医院古北医院500米复旦大学附属儿科医院2.7公里上海武警医院5公里上海第六人民医院4.6公里银行工行、农行、中行、建行、邮政、上海银行、上海农商500米范围内武警医院古北虹桥商圈虹桥火车站 徐家汇城市副中心长 宁虹桥机场虹桥枢纽商圈虹桥高尔夫第六人民医院徐 汇万象城本项目徐汇滨江商圈古美医院漕宝购物中心上海南站平南小学协和双语复旦大学附属儿科医院华东理工大学南方商城商圈莘庄商圈闵 行一、项目定位1.2、市场分析——存量及供应（1）存量及去化周期分析 市场公寓库存及去化周期小结区域范围库存面积（㎡）月均去化（㎡）去化周期（月）呈现状态全市范围799万74万11合理外环内（全市）286万18万16合理中外环间（闵行、徐汇、长宁三区）3.4万6,3745供不应求古美罗阳板块（本案所在板块）2.2万5,5064供不应求 本案所在古美罗阳板块，及项目辐射区域（闵行、徐汇、长宁）中外环，库存较小，呈现供不应求状态。一.项目定位1.2、市场分析——存量及供应⑤ 闵行、徐汇、长宁潜在住宅供应（2）目标辐射区域潜在供应闵行、徐汇、长宁2012年-2014年一季度的土地出让中，可与本项目对标的未上市住宅项目共4个，预计三个区域整体潜在住宅供应建筑面积约为22万㎡目前闵行、徐汇、长宁单价在4-6万的在售项目共16个，截止5月17日的可售库存面积约为19万㎡，三个区域在售项目的未推面积约为34万㎡闵行、徐汇、长宁三个区域目前的可售存量、未推面积和未来潜在住宅供应建筑面积合计约75万㎡ 按一年期（2013年5月-2014年4月）闵行、徐汇、长宁三区单价4-6万的成交总量约25万㎡计算，预计2015-2016年三个区域整体供应总量约50万㎡数据来源：上海规土局网站，克而瑞数据系统一、项目定位1.2、市场分析——需求（3）市场需求小结区域成交均价（元）套均面积(㎡ )套均总价（万元）备注全市区域（4-6万去化排行榜）44000150500-750闵行区外环内45150112500古美罗阳（本案所在板块）3976987350该区主要是万源城4期尚郡,是刚需产品在售项目总体去化良好主要由于总价段合理（400-750）、户型面积适中（90-140㎡ ）、产品整体性价比高。一、项目定位1.3、竞品分析个案分析比对总结项目名称板块环线主力产品类型单价元/平米装修报价主力总价范围万源城尚郡闵行古美罗阳版块中外环72-91平米2-3房450004000-5000元/平米350-450万雅戈尔8号普陀长风板块内中环95、120平米2房159平米3房190、240、258平米及以上大平层460005000元/平米450-1000万绿城锦绣兰亭浦东花木板块内环95-110、120-160540006000元/平米500-800万目前中环线附近在售项目多以大面积高端改善产品