中山市xxx房地产交易评估报告.ppt

目 录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、房地产估价结果报告 估价技术报告 可比案例 项 目 A B C 物业名称 自由天地办公用房 亚太大厦办公用房 和风小筑办公用房 位 置 红星路二段 干槐树街 大慈寺路 交易日期 2002.6 2002.10 2002.11 交易价格 （元/㎡） 3600 （一次性付款） 3860 （一次性付款） 3800 （一次性付款） 区域因素 商服繁华度 附近有王府井商场、东风商贸广场、太平洋购物广场、星光宾馆，距羊东餐饮一条街约20米，距春熙路约0.5公里,周围商铺林立,商业集聚规模高 附近有王府井商场、东风商贸广场、太平洋购物广场、星光宾馆，距羊东餐饮一条街约200米，距春熙路约0.7公里,商服繁华度较高。 附近有王府井商场、东风商贸广场、太平洋购物广场、星光宾馆，距春熙路约0.5公里,周围商铺林立,商业集聚规模高 交通便捷度 距公交车站约100米，公交车有6、8、62、28、路等多条线路通过，距火车北站约4公里，距新南门客运中心约2公里，对内、对外交通较方便 距公交车站约300米，公交车有6、8、62、28、路等多条线路通过，距火车北站约4公里，距新南门客运中心约2公里，对内、对外交通较方便 距公交车站约100米，公交车有4、58、62、98、3路等多条线路通过，距火车北站约4公里，距新南门客运中心约2公里，对内、对外交通较方便 人口状况 人口密度大，人流量大 人口密度大，人流量大 人口密度大，人流量大 环境质量 空气质量一般，周边治安环境一般 空气质量一般，周边治安环境一般 空气质量一般，周边治安环境一般 个 别 因 素 临街状况 临红星路 临干槐树路 临大慈寺路 设备配置 一部电梯、地下停车场 二部电梯、地下停车场 一部电梯、地下停车场 平面布局 方正 方正 方正 总层数 5 20 7 所在楼层 4 15 2 物业管理 较好 较好 较好 建成时间 2002 1998 2003 （2）、交易情况修正 由于A、B、C三个案例交易均为正常交易，无需修正，修正系数均为100/100。 （3）、交易日期修正 由于A、B、C三个案例交易日期与估价时点相近，且在该月内该类商业用房价格无明显波动，故交易日期修正系数均为100/100。 （4）、区域因素和个别因素修正 以评估对象的各因素条件为基础，确定其相应指数为100，将比较实例各因素分别与之进行比较，量化出相应指数。 区域因素和个别因素比较修正系数表 下一张 案 例 因 素 A B C 比较 分值 比较 分值 比较 分值 区域因素 商服繁华度 稍好 103 相似 100 稍好 103 交通便捷 稍好 102 相似 100 稍好 102 环境质量 相似 100 相似 100 相似 100 人口状况 相似 100 相似 100 相似 100 区域因素修正值 ? 105 ? 100 ? 105 个别因素 临街状况 稍好 102 稍差 98 稍好 102 设备配置 稍好 104 稍好 105 稍好 104 所在楼层 稍好 102 稍好 106 稍好 101 平面布置 相似 100 相似 100 相似 100 物业管理 稍好 105 稍好 104 稍好 105 成新度 稍好 107 较好 103 稍好 108 个别因素修正值 ? 120 ? 116 ? 120 （5）、比准价格计算 比准价格计算表 项 目 A B C 交易单价(元/㎡) 3600 3860 3800 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/105 100/100 100/105 个别因素修正 100/120 100/116 100/120 修正后单价（元/㎡） 2857 3328 3016 估价对象七层的比准价格=(2857+3328+3016)÷3=3067元/㎡ 2、利用收益法评估 通过估价人员的市场调查及估价机构长期积累的数据表明，该区域的办公用房租金收益较为稳定，本次评估假设其年净收益每年固定不变。根据成国用（2001）字第858号记载：综合用地土地使用权终止日期为2043年12