上河坊2011年营销推广沟通稿.ppt

CBD地铁口物业，38㎡两房现楼资产，畅享大商业配套—样板房316餐厅灯不亮 房间灯已坏 大区域前景展示 配套主区域前景展示 电视区域新闻截取展示 障碍前景规划展示 区域生活配套展示 山居生活氛围展示 情景个性样板房展示 案例借鉴 月半山 案例借鉴 月半山 本案在一系列的策划和销售共同努力下，2010年经过2次开盘，逆市火爆，超额完成任务！ 故事一： 时间：2010年10月30 晚7点，环境：深圳限购令刚下，天气突然转冷！客户：诚意金客户59批 当晚成功销售52套，解筹率：88%（开盘预期30套） 故事二： 时间：2010年11月25日上午到元旦，环境：限购继续，验资客户不到30批，结果：周末两天兑现成交 73批客户预期（30套） 项目当前成功兑现2.3万/平方均单价，总销售量186套，一次次超额完成目标任务！ 成功经验分享及借鉴 1、扬长避短:放大未来、全面炒作、彰显特色 2、整合价值，项目形象包装到位；在相应的节点上，如圣诞、新年对售楼处内外场进行喜庆饰品包装，以烘托热闹、喜庆的节日气氛； 3、线上推广全面，包括报广、网络、短信等，成功奠定小南山下个性化精品豪宅地位； 4、持续不断的暖场活动，吸引了大量的客户群，并成功促成销售。 案例借鉴 月半山 营销执行计划 营销执行计划 高效营销 下一阶段，我们的营销策略是 成本控制 精准营销 营销策略 营销执行计划 推广攻略 线下推广：项目包装展示； 暖场活动。 线上推广：短信。 Target ：价值最大化。 营销执行计划 线上推广 短信一： 一千个人就有一千个哈姆雷特，选择上河坊都有不同的原因。CBD、地铁口、38㎡两房、现楼、大商业、深圳北 短信二： 淡定，淡定！上河坊升值就在眼前。地铁开通在即，人人乐、影视城商业火爆开业，深圳北站年内开通，政府全力打造新中心。周末上门有礼，38 ㎡两房现短信三： 喜欢购物，但不喜欢走路；喜欢美食，但不喜欢下橱；喜欢花钱，但不喜欢赚钱的辛苦；上河坊，你喜欢的都会实现，38 ㎡国际公寓新生 营销执行计划 线下推广 展示包装： 通过楼体条幅和横幅进行项目价值点的释放和展示。 样板房的调整与维护，建立良好的现场体验感，促进销售。 暖场活动： 春节暖场活动。 CBD地铁口物业，38㎡两房现楼资产，畅享大商业配套。 营销执行计划 线下推广 营销执行计划 线下推广 CBD地铁口物业，通胀时代资产。 营销执行计划 线下推广 上河坊2011年营销沟通稿 2011年1月 深圳市书香门第投资发展有限公司 目标下的问题分析 策略执行 实现目标所面临的问题 解决问题的策略 执行效果评估 借鉴成功经验 需要解决的问题分析 目标梳理 思维导图 效果评估 案例借鉴 我们的战术打法 营销执行计划 目标梳理 目标梳理 首要目标：实现 项目价值最大化 目标下的问题分析 目标下的问题分析 1、目前市场上创新户型较多，项目产品超值性不够，户型认可度偏低； 2、目前项目的市场知名度较低，缺乏影响力； 3、物业管理公司缺乏经验，在维护、管理上有纰漏，对现场逼定客户有一定影响； 4、项目商业长期闲置，影响客户信心； 5、二手房的低价位对项目销售冲击较大； 6、项目周期长，人员有调整，导致案场缺乏销售气氛，销售人员缺乏激情； 7、缺乏灵活的销售手段及销售道具。 在这样的背景下 我们该如何 实现目标？ 策略执行 策略执行 我们的策略是： 主动出击，精准营销 策略执行 一、项目价值点重新梳理 二、目标客户群重新梳理 三、销售团队培训 四、周边市场的深入调研 五、二手楼价格抬升策略 六、销售道具的灵活运用 七、推广渠道的选择 我们目前做了哪些？ 项目价值点重新梳理 策略执行 现有资产保值及升值 商业配套更加完善 区域规划利好逐步落实（深圳北站等） 港铁4号线开通 策略执行 目标客户群重新梳理 上河坊目标客户群界定 1、主要目标客户来源区域：福田、龙华片区； 2、年龄：25-35岁左右； 3、置业需求：投资及自住。 策略执行 销售团队培训 1、提升产品超值性； 2、项目价值点的重新认知； 3、销售说辞（来电说辞、到访客户说辞）、销售流程的培训； 4、销售技巧培训； 5、周边规划再度认知。 策略执行 周边市场的深入调研 周边新房市场价格 金域华府： 26000元/㎡ 192000元/㎡（折合赠送面积） 上河坊： 16000元/㎡-20000元/㎡ 周边二手房市场价格 莱蒙水榭春天：23000元/㎡ 合正中央原著：20500-24500元/㎡ 潜龙曼海宁：17000-19000元/㎡ （年前特价单位） 1、周边二手房（特别是上