华侨城首地.容御踩盘报告项目研究营销策划.ppt

code | # 项目具体位置位于华侨城香山西街18号，毗邻白石洲，处于华侨城的边缘地段，但仍能共享华侨城的配套资源 项目共推出6栋产品，其中有5栋产品在售，目前销售状况良好 项目基本情况： 1、2、3栋： 楼王：2栋为整个项目楼王 产品：主要是150-220平米的大户型产品 价格：均价：33000元/平米，楼王产品达到37000元/平米； 销售状况：整个项目所售产品基本是在1-3栋的大户型产品，销售状况较好 5、6栋： 产品：大部分为89平米左右的两房 价格：25000元/平米起价 推售状况：由于其毗邻白石洲且较难享受到整个项目的配套资源，因此定价相对较低，销售状况也较大户型产品落后 23年人文沉淀成就一座华侨城，深圳最知名的顶级豪宅片区之一 尽享城市资源及生态资源，作为城市豪宅片区，具有多方面的完美配套 产品解析:从户型设计及立体化的样板房两方面对产品进行全面解析 主力户型:主力户型为150-220平米的3-4房单位，另有少量的87-91平米两房单位 户型一:四房两厅两卫，面积为150-220平米不等 户型二:三房两厅两卫，面积为140-205平米不等 户型三：两房两厅两卫，87-91平米 205平米三房两厅展示：采用西式古典装修风格，以金色为主色调，尽显奢华气度 片区二手房客户分析：从二手房成交来看，客户主要集中在福田、罗湖片区，年龄集中在40-49岁之间的私营企业主或大型公司高层管理人员 本项目成交客户分析：以下将从客户来源、年龄、职业、置业目的等方面对本项目成交客户作出深入的阐述 客户来源：本项目客户大多来源于香蜜湖以及华侨城本片区 客户年龄：集中在35-45岁之间 客户职业：大部分客户为私营企业主及大型公司高层管理人员，也有部分新兴崛起的金融、保险、证券、地产等行业精英 置业目的：对于本项目而言，客户大多不是首次购房，享受型换房客户占主导，居住并不是其第一目的性 置业心理及敏感点：传统富豪、对稀缺资源的占有、购买固定资产的习惯 营销动线分析 营销动线设计：项目营销中心紧临香山西街，方便客户到达；但沿途缺少指示说明，不易客户识别 项目位于香山西街北侧，营销中心就在西街路边，客户可方便到达，识别度高 香山西街路上有墙体广告，但是缺少路牌、道旗、宣传标语等指示 营销动线设计：从营销中心到样板房，项目采用电瓶车载人的方式经过负一楼停车场，来规避项目园林景观尚未完成的缺陷 看楼通道包装：看楼通道采光不足，层高很低，给人压抑的感觉；除了墙体广告没采取其他任何措施，显得简陋，与项目高端定位不符 售楼处包装：外观以黑为主色调，与其推广基调相一致；售楼处设有广场，显得较有气派 客户接待流程及口径：由售楼处工作人员引导进入售楼处大堂，通过沙盘讲解了解项目，然后由工作人员引导参观样板房 样板房的设置：样板房设置在2栋、3栋，全程有电瓶车接送，楼层较高，对于项目外部华侨城景观的展示起到了非常有利的作用 项目总结一：项目所处片区、地段是项目的最大卖点，这一大卖点在项目营销的各个环节中都得以强化，且在项目各方面细节打造均欠佳的情况下，项目销售业绩仍很好，依靠土地价值、片区价值实现了项目溢价最大化 项目总结二：主力产品为150-220平米户型，虽弥补了华侨城产品面积区间的空缺，但在产品打造方面却不够精细化 项目总结三：项目营销动线设计方便快捷，且规避了项目目前存在的一些缺陷，但是看楼通道的包装较欠佳 地段对比：首地容御位于深圳著名旅游景点区，也是知名豪宅片区；海怡湾位于规划优越的后海片区，临靠深圳湾口岸 首地容御： 首地容御位于华侨城腹地，华侨城经过23年的人文沉淀成就成集世界之窗、锦绣中华、欢乐谷、中华民族村等配套于一体，是深圳内纯碎的、环境最好的、居住价值极高的豪宅区 鸿威海怡湾 海怡湾位于南山后海片区，靠近深圳湾口岸，相对于宝能太古城、三湘海尚、卓越维港等项目，海怡湾的观海位置是最好的 产品对比：首地容御产品设计粗糙，精细化不足，在产品功能布局及面积设计配比方面都存在一些缺陷；海怡湾户型设计精细化，且赠送面积很多 客户对比：首地容御大多来源于香蜜湖以及华侨城本片区，大部分客户为私营企业主及大型公司高层管理人员；海怡湾则主要是南山客户以及东莞办厂老板 营销动线对比：海怡湾的阳光车库设在一楼客户达到营销中心必经路线，对比首地容御显得宽敞明亮；路牌宣传标语等指示明确 4 营销动线分析 3 2 1 项目简介 客户研究 产品解析 5 项目总结 营销中心 墙体广告 样板房 楼 书 地段，地段，还是地段 区域主力产品，持续销售 　本项目主力产品 　 300以上 225-290 210-250 170-200 130-170 120-130 主力产品弥补片区面积的空缺 户型设计存在功能布局不合理，各功能空间面积分配存在缺陷等弊病 到达营