上海商业市场CBD研究分析报告.ppt

谢谢 * 上海CBD研究分析 * CBD是一个国际大都会的名片，具有超强的跨区甚至跨国的经济辐射力 中央商务区：中央商务区，简称：CBD指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。 CBD概念的发展：最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。 CBD特色：高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。 著名CBD：比较出名的城市CBD有纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等等。 CBD简介 城市森林摩天楼 * E区 公共管理及 办公机构区 C区 商务 办公区 D区 餐饮娱乐、 及临时 居住区 F区 居家 住宅区 B区 次级 零售区 A区 高档 零售区 河 流 或 海 湾 铁路 山脉 天然 屏障 混 合 区 功能延续区 土地价值结构分析 虚拟的城市元素 重要的城市元素（铁路、高速公路、河流、山脉等）会对CBD功能形成阻隔 CBD功能分布特征： CBD核心为高档零售区，次级零售、商务办公等功能围绕 CBD核形成相对聚集，居住与CBD核的距离相对较弱，位于CBD的边缘区域 分布特征 概念化的成熟CBD功能示意图 * 可从峰值物业租金大致判断峰值地价点 高档零售商业、娱乐物业 商务办公物业 商务配套物业（旅馆、公寓）、次级零售区 居家物业及其它物业 1 2 3 4 低 高 发展模型 成熟CBD存在峰值地价点，一般是城市高档商业所在地 * 城市等级、第三产业发展以及CBD办公面积是确定CBD等级的重要因素 类型 CBD办公面积（万平方米） 城市GDP总量（亿美元） 人均GDP（美元） 第三产业占GDP（%） 城市（或候选城市）举例 世界级 2000 3000 30000 80 纽约、东京、伦敦、巴黎 区域级 500-1000 1500 20000 70 香港、新加坡、法兰克福、芝加哥、悉尼、 国家级 500 1000 10000 65 上海、北京、洛杉矶、圣保罗 地区级 300 500 6000 55 广州、深圳、天津、苏州、杭州、重庆 城市GDP、人均GDP、三产增加值是决定城市办公楼需求的背后因素，也是决定CBD及区域发展的根本性因素 办公面积是衡量CBD规模建筑的实质性指标，办公规模越大，CBD等级越高。CBD建筑规模随市场而变化，是表象化的因素 资料来源：中央商务区（CBD）城市规划设施及实践 CBD等级 * 曼哈顿是当今全国上最繁华的岛之一，也是纽约市中心部位的岛。介于哈得孙河和东河之间，为纽约市五个区中最小的曼哈顿区。长20公里，宽4公里，面积57.7平方公里。前寒武纪古老坚硬的片岩出露地表，为高层建筑提供了基础。纽约市金融、商业中心地。南端的华尔街是许多大银行、大交易所和大垄断组织聚集中心。联合国总部设于东河西岸。百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛。 纽约曼哈顿 * 在伦敦著名的圣保罗大教堂东侧，有一块被称为“一平方英里”(Square Mile)的地方。这里楼群密布，街道狭窄，虽不像纽约曼哈顿那样高楼密集，但稳健、厚重的建筑风格和室内豪华、大气的装饰却有过之而无不及。这里聚集着数以百计的银行及其他金融机构，被看做是华尔街在伦敦的翻版。这就是金融城。 伦敦金融城 * 　　位于巴黎西郊的拉德芳斯新区则给这座古城带来了浓烈的现代气息，它是现代巴黎的象征。拉德芳斯区的总体设计体现了现代和未来城区的多功能设计思想，总体设计别具匠心, 是法国回应美国曼哈顿摩天大楼的建设。代表建筑——大拱门建造在象征着古老巴黎的凯旋门、香榭丽舍大道和协和广场的同一条中轴线上，让现代的巴黎和古老的巴黎遥相呼应，相映成辉。经过１６年分阶段的建设，拉德芳斯区已是高楼林立,成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区。 巴黎拉德芳斯 * 新宿位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一，仅次于银座和浅草上野。是日本也是东洋最大的闹区、欢乐街，夜间人来人往不绝,因此被称为“不夜城”，东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围，这里聚集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影。 日本东京新宿 * 香港中环 中环是香港中西区的一个地名，又称中区（Central）。香港的政治及商业中心，很多银行、跨国金融机构及外国领事馆都设在中环。香港的政府总部，立法会大楼