土地市场与城市土地市场管理.ppt

一、对土地市场客体的管理 我国城市土地市场的客体主要是指土地及土地产权，对土地市场客体的管理主要是限制允许进入市场的土地产权的范围。???? 第六节 城市土地市场微观管理 ???? 我国《宪法》明确规定：“城市的土地属于国家所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。” 因此，在我国城市土地所有权不能进入市场。在城镇（包括城市、县城、建制镇、工矿区）只允许国有土地使用权进人市场流转。 第六节 城市土地市场微观管理 二、对土地市场主体的资质审查 土地使用权出让人和转让人的资格 土地使用权出让人只能是国家，其代表是经国家授权的各级政府。 凡因土地使用权的出让、转让而享有土地使用权的境内外的公司、企业、其他组织和个人，均可成为城镇国有土地使用权的转让人。 第六节 城市土地市场微观管理 土地使用权受让人的资格 作为土地使用权受让人的企业、其他组织或个人， 要有正当的用地理由； 要有支付土地出让、转让费用的能力或筹资能力； 以及相应的经营管理能力。 第六节 城市土地市场微观管理 三、对土地市场交易程序的规范 土地使用权出让程序：  第六节 城市土地市场微观管理 三、对土地市场交易程序的规范 土地使用权转让程序： 申请、批准、签约、公证、登记  第六节 城市土地市场微观管理 三、对土地市场交易程序的规范 土地使用权出租程序: 一般要经过签约和登记两个阶段。 第六节 城市土地市场微观管理 土地使用权抵押程序： 一般不受土地投资和开发条件的限制； 手续较为简单,一般只需出示土地使用证，证明其土地使用权的真实性，并签订土地使用权抵押合同； 签订抵押合同之后，必须予以登记。只有经过土地管理登记的抵押合同，才具有效力。 第六节 城市土地市场微观管理 四、土地市场中介管理 资质审查： 是政府有关机构（房地产行政管理部门、土地管理部门、工商行政管理部门等）对从事土地中介服务的企业或个人进行资格审定和确认。 政府除了对从事土地中介服务的企业与个人进行严格的资质审查外，还必须进行经常性的审查和监督。 第六节 城市土地市场微观管理 第六节 城市土地市场微观管理 土地市场的中介可分三类： 第一类金融中介：存贷、投资、信托、抵押、证券、贴现、保险等多种业务； 第二类实物中介：土地出让、转让、出租、调换等业务； 第三类服务中介：策划、广告、测量、估价、咨询、法律、仲裁、经营、劳务等。 第四节 城市土地市场供需调控与管理 1、城市土地市场供需平衡模型 一级市场供过于求S1hD1h 一级市场供不应求S1hD1h 二级市场供过于求S2h D2h 二级市场供不应求S2h D2h 城市中有大量未开发的闲置土地 没有未开发土地 建筑密度和容积率极高 大量土地未脱售而空置 居民住房和营业性用房极为紧张 第四节 城市土地市场供需调控与管理 2、城市土地市场供需平衡调控机制 ???? 对一级市场土地供过于求（S1hD1h）的调控 对一级市场土地供不应求（S1hD1h）的调控 控制城市土地增量供给 刺激开发商开发闲置的城市土地 适当扩大规划限额 适时、适度降低农地价格 第四节 城市土地市场供需调控与管理 2、城市土地市场供需平衡调控机制 对二级市场土地供过于求（S2hD2h）的调控 对二级市场土地供不应求（S2hD2h）的调控 控制一级市场土地供给 降低商品房价格 加快福利房的转变 一级市场土地供不应求 房价偏低——刺激开发公司行为， 抑制购买者的购买行为 二、城市土地市场供需调控的“三维立体结构”??? 城市土地市场供需调控的“三维立体结构” 是指城市土地市场供需调控的方向、时间和力度。 第四节 城市土地市场供需调控与管理 1、城市土地市场供需调控的方向： 选择调控目标 确定调控措施的作用方向 2、城市土地市场供需调控的时间 何时开始调控 持续时间 3、城市土地市场供需调控的力度 第四节 城市土地市场供需调控与管理 三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具 ???1、发展计划和规划 发展计划：年度