世联广东顺德保利大良德胜商务区策划定位报告120p前期策划.ppt

1号地 排布方案 规划指标 用地性质 写字楼1栋 酒店公寓3栋 花园办公1栋 C2用途 建筑面积 207200M2 204618 M2 建筑控高 93-180M ≤220M, 临绿轴≥180M 其余主体≥90M 写字楼48F S1=1800M2 S总=86400M2 酒店公寓32F S1=950M2 S总=30400M2 H＝100M 酒店公寓32F S1=950M2 S总=30400M2 H＝100M 酒店公寓32F S总=50000M2 H＝100M 总部写字楼3—6F S1=4500M2 S总=10000M2 2号地 排布方案 规划指标 用地性质 写字楼3栋 C2用途 建筑面积 M2 121970 M2 建筑控高 72-112M ≤150M, 主体≥90M 写字楼48F S1=1800M2 S总=86400M2 写字楼48F S1=1800M2 S总=86400M2 总部写字楼3—6F S1=3900M2 S总=10000M2 3号地 排布方案 规划指标 用地性质 住宅6栋 R2兼容C2用途、G1 建筑面积 144259M2 144259 M2 建筑控高 90M ≤120M 住宅31F S总= 144259M2 4号地 排布方案 规划指标 用地性质 住宅5栋 R2兼容C2用途、G1 建筑面积 144186M2 144186 M2 建筑控高 90M ≤120M 住宅31F S总=144186 M2 集中商业4F S总=80000 M2 12班幼儿园 住宅31F S总=121305M2 5号地 排布方案 规划指标 用地性质 住宅4栋 集中商业 R2、C2用途 建筑面积 住宅121305 M2 集中商业80000 M2 201305 M2 建筑控高 90M ≤120M 这里是一座城市的抱负与未来 都市+国际+人气+品质 定制的总部写字楼 五星级休闲生态商务酒店 精准定位的梯级写字楼群 高端酒店式服务公寓 主题特色高端购物中心 CBD升级居住社区 这里是—— The end 大良住宅客户特征分析——居住生活习惯 居住习惯：从小住自建的大房子，喜欢大开间、大面宽、舒适度高的大面积产品 万科兰乔圣菲典型客户： 林先生 私营企业主，钢材公司老板，大良本地人 客户购房习惯诉求点： 从小就住惯了农村式自建的大房子，大厅大房大面宽，采光通风都好，又南北对流，很舒适； 因为家里有5口人，面积区间最好达300平米以上，层高要高，一进入户门要宽敞明亮； 家里有老人，很讲究风水、朝向、楼层等因素，正南正北的房子最理想，关键还是要户型方正，面宽感觉大。 万科兰乔圣菲客户访谈摘录 大良住宅客户特征分析——价值观念 尝新观念：对新城区片区的前景看好 投资观念：对投资物业的增值信心十足 创新观念：期望自身住所逃脱大众化 高档观念：对物业高端整体素质的追求 品牌观念：认为品牌开发商就是保障 务实观念：追求户型产品实用、大气 圈层观念：易受朋友圈子看法影响 客户访谈摘录 “看好新城商业潜力，倾向于高端商业定位” “认可大良新城区的区位，地理位置好” “如果后续开发的好的话，可以说是大良真正的富人高档片区” “随着商务的发展，住宅及公寓会更有升值潜力” “当然是希望自身物业产品、配套、交通等硬件因素最好，与高端物业匹配度最高” “不喜欢太大众化的房子，希望有所特别的地方“ “很在意开发商的实力，这是房子的重要信心保障” ”不仅是需要品牌开发商，品牌物业也是考虑的重要方面“ “面积户型150－200平合适，要求实用，附加价值高” “朋友、亲戚的建议会考虑，一般都是一起去看看房子，聊聊天，聊聊房子” 客户类型 客户特征 需求 需求面积 来源 高端客户群体 大私企业主 顺德本地人居多，年龄多在40-50岁之间，企业主学历不高，多为初中文化 自住：独立/联排别墅 300-500平米 大良/容桂 部分来自顺德其他镇区 企业高管 政府官员 中高端客户群体 中小私企业主 中小私企业主创业不久，多为本地人，企业中管及高级公务员中有部分外地人年龄多在30-40岁之间，文化层次相对较高 自住：叠拼/复式/大平面洋房 130-300平米 大良/容桂城区 高级公务员 泛公务员 企业中高管 中端客户群体 普通公务员 年龄跨度平均化，25-40岁均有，普通公务员多居住于城镇中心，企业白领部分住在工业区周边，本地人换房选择周边或城区 自住：普通居家的2/3房，多购买城区内的多层/带电梯小高层 60-120平米 大良/容桂城区 企业白领 周边本地人 核心客户锁定：大良及容桂地区中高端客户 本项目大平面面积定位 开发方向 客户定位 产