大兴项目初稿.ppt

* 风格定位 产品定位 景观园林 景观园林风格与建筑形态相匹配，选择新德式园林风格。 新德式园林风格追求理性主义色彩，讲求生态、秩序。通过设计、搭配、修剪，形成几何线、形、体块的对比，透出理性质朴的天性。 德式风格设计要点：秩序、精致、层次、舒展。 * 形象定位 西二环 汉城湖 德式中产阶级社区 区域属性 资源属性 西二环 汉城湖 德式社区 产品属性 中产阶级 客户属性 产品定位 * 价值定位 产品定位 市场定位 策划思路 * 从竞争角度看，项目为小盘，难以正面与大兴郡等百万平米大盘形成竞争。如此，则可利用市场宽度，针对细分市场，形成与大盘互补的格局。 大盘卖生活，小盘卖品质。品质是市场竞争的重要因素。 市场定位 竞争定位 市场补缺者 品质争先者 * 定价方法 市场比较法 选择参考楼盘 按标准打分 系统加成出项目价格 计算对项目的影响度 评分标准 3大项：地段因素、产品因素、其他因素 15小项：环境、发展潜力、交通、配套、规模及其他、建筑单体、园林景观、户型面积、设备、装修标准、车位、物业管理、开发商品牌、工程、营销 60评分点：自然景观、人文景观…… 市场定位 价格定位 * 价格追随 控制总额 大兴新区市场情况相对特殊。整体区域大拆大建，在售项目不多，品质良莠不齐，造成区域早期开发市场定价的基础薄弱。项目为小盘，位于百万大盘旁边，定价受到巨大影响，宜采用紧盯目标楼盘的方式定价。 项目采取市场跟随者的身份，价格比大兴郡略低，并跟随其变化而变化。 大兴郡目前起价5700元/平，均价6000元/平，项目参照此标准下浮5%，参考均价为5700元/平。 市场定位 价格定位 * 青年白领人 自由职业者 青年白领人：年龄25-35岁，在高新开发区或经开区从事脑力工作。 自由职业者：年龄25-40岁，在钟楼商业中心、高新区或经开区从事商业经营工作。 市场定位 客户定位 * 客户来源 大兴新区大拆大建，当地客户资源不足，需要其它区域补充。 项目客户定位为白领及自由职业者。这些人在高新区、经开区和城里工作。 后期客户存在一定物流中心经营商户。 客户层次 主要客户——在高新区、经开区和钟楼商圈工作的白领及自由职业者。 次要客户——投资客户、周边商业店铺经营者。 补充客户——区域回迁客户，急于购房的中低收入者。 市场定位 客户定位 * 客户分析 中低层 中层 中高层 高层 年龄范围 25岁以下 25-35岁 35-45岁 45-55岁 职业状况 参加工作几年的职员 有一定工作经历，企事业单位白领或骨干 大型企事业单位的中层领导，或高收入自由职业者 企事业单位高层领导，或私人企业老板 生存状态 一般随父母居住或租房居住，大部分居住在高新区、经开区周边的廉价住房内，出行依靠公共交通 目前随父母居住或租房居住，居住在高新区或经开区周边普通住宅中，出行主要依靠公共交通 在西安有自己的住房，出行依靠私家车 在西安拥有一套以上的住宅，出行依靠私家车 收入水平 家庭年收入5万以下 家庭年收入在5-10万 家庭年收入10-20万 家庭年收入在20万以 付款能力 20万以下 20-40万 30-60万 80万以上 购房目的 因结婚购房，暂无购房压力 因婚姻或改善居住而购房，具有较大的购房压力 因改善居住或保值而购房，有一定购房压力 因保值而购房，没有购房压力 购房心理 价格便宜 价格合适、位置合适 价格合适，位置合适 品牌，升值能力 市场定位 客户定位 * 本案的目标客户群该定位如下： 偶得客户群 游离客户群 重点客户群 核心客户群 西安市区其他区域住户 西高新、玉祥门外、大明宫建材城、经开CBD所构成的“新月弧”人群 方欣批发市场等长期商住户 西开、西电、西仪、陕鼓等大中型企业中等收入人群、红庙坡商圈人群 省内有哪些信誉好的足球投注网站二环内 合理价位住房的客户 规划建议 经济测算 营销思路 开发思路 * 产品形式 层数 经验容积率 多层 6-7层 1.2-2.0 小高层 8-12层 1.6-2.2 高层 13-18层 2.2-2.8 高层 19-33层 2.8-4.5 容积率 规划建议 项目容积率暂取4.0作为规划建议基础 项目为小规模开发。控规要求容积率不超过3.47，实际容积率做到4.5以上都有可能。 综合考虑，容积率定到4.0-4.5之间比较合适，暂取4.0作为规划建议的基础。 * 综合指标 规划建议 技术经济指标建议 　规划用地面积 24900 ㎡　 　规划总建筑面积 125000 ㎡　 其中 1、地上建筑面积 100000 ㎡　 住宅建筑面积 60000 ㎡　 公寓建筑面积 34500 ㎡　 商业建筑面积 5200 ㎡　 物业及其他面积 300 ㎡　 2、地下建筑面积（不