土地一级开发行业研究.ppt

土地一级开发行业研究 1、通过行政划拨获取土地使用权 根据现行法律法规规定，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体或国有土地的，可以由政府行政划拨。行政划拨作为一项国家措施，它具有一定的强制性。 2、通过市场机制获取土地使用权 通过市场机制获得土地使用权,主要适用于国内外各种经营性组织和个人获取土地进行土地开发、利用、经营。它包括出让和转让两种方式。 ②转让 转让国有土地使用权是指拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将土地使用权转让给他人的方式。 主要有：买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等方式。 二、关于土地一级开发 1、概况 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 2、特点及盈利模式 ①特点 *资金密集。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求往往达到几亿元或者几十亿元。  * 需求稳定。土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。  与其对应的资金路线图清晰，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。 由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算。8%的开发利润基本由政策提供保障。 *土地一级开发业务的发展方向是政府主导、市场化运作。从相关政策的演进来看，政府逐渐从市场的直接参与者向规则制定者和行业监管者的角色转变，通过培育市场主体、加强市场监管等举措推动土地市场发育。从规划的制订到土地供应的计划管理、土地入市交易管理等，都体现了政府的主导作用。同时，政府也在积极培育合格的市场主体，以维持适度竞争。  *土地一级开发业务的发展方向是培育市场化的土地一级开发主体，实行市场准入制度。  土地一级开发可以由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。 由开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。 三、一级土地开发面临的挑战 （一）政策法规方面 1、国家宏观调控政策调控影响（两个收缩)； ①随着我国耕地保护形势日益严峻，对土地实行紧缩政策将是我国今后长期坚持的策略。这必然使依靠土地生存的房地产业面临着 “地荒”问题。但房地产业又是关系国民生计的支柱产业。因此，为保持房地产业平稳、协调发展，国家又必须为房地产行业提供一定发展空间，在增量受到限制的情况下必须在存量土地上做文章。 ②银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。中国人民银行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大 2、政策变化风险 与法律相比较，政策具有纲领性、不确定性的特点。或许由于一任领导的更迭，或许由于上级出台与该政策相冲突的文件，或许由于利益的驱使导致政府不诚信等，都会导致作为土地一级开发合同依据的政策的变化，或者导致土地一级开发合同项下某些利益的丧失。由此，土地一级开发合同开发商的利益就得不到相应的保障。 （二）经济层面 1、融资难风险； 从事一级开发的企业大多数是为项目设立的项目公司，融资比较困难,原因在于： ③企业缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押 ；在土地二级开发中，房地产开发商可以土地设定抵押直接融资，也可以预售房屋抵押融资；但在土地一级开发期间，开发商不享有该幅国有土地的使用权，不可能利用该项目的标的物（土地）予以融资，开发商存在融资难及资金回笼的风险； ④银根紧缩。 2、资金链断裂风险 一级开发商垫资时间比较长，融资能力是关键，征地、拆迁筹资是由政府还是企业解决需要考虑，企业需要根据自身的资金实力选择融资方式，在资金获取困难的情况下宁愿降低利润也要由政府解决征地、拆迁阶段的资金，否则项目将难以为继 一方面，当地土地供应过多或者房地产市场不景气时，土地出让价格过低甚至流标，都会影响一级开发商收回投资； 另一方面，致力于一级市场拿地的企业会遇到土地出让竞争激烈而自身资金实力不够的情况。 4、拆迁风险 土地一级开