地方政府救楼市的法律评析.doc

地方政府救楼市的法律评析 地方政府救楼市的法律评析 罕2U年昂Z ●尹晓红 【内容摘要】在全球金融危机和我国宏观经济全面衰退的情况下,地方政府救市的实质是 对房地产市场的宏观调控.在我国单一制的国家结构形式和人民代表大会制度的国家政权组织 形式下,地方政府的行为受制于中央政府和本级人民代表大会.因此,地方政府的救市必须符合 法定职权,某些重大措施必须得到本级人大的同意,遵守财政民主主义和财政平等主义原则,并 体现社会公平和公共利益.但地方政府的部分救市措施违反了上述要求.地方政府救市应有所 为有所不为:应遵守市场经济规律,避免直接参与市场博弈;救市的关键是排除市场障碍,调整市 场结构,加大保障性住房建设. 【关键词】地方政府救楼市财政民主主义财政平等主义住房保障制度 为扩大内需,保障民生,稳定房地产市场的发展,近日全国地方政府救楼市(以下简称救市) 措施”乱花渐欲迷人眼”,继成都,南京,西安等城市之后,杭州市政府出台拯救楼市的”24条”意 见.2008年12月22日,江苏省办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的意见》.与2003年 以来的由中央政府出台房地产调控政策,地方政府消极应对不同,这次救市大潮首先从地方政府 开始,中央政府从默认到发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号, 以下简称《意见》)放权给地方政府.似乎地方政府救楼市的合法性,合理性毋容置疑了.然而, 社会各界依然提出了强烈质疑.中华工商时报刊发的《救楼市泄露了三个秘密:房地产绑架了中 国经济》揭示了楼市三个公开的秘密:一是房地产绑架了中国经济.为了救经济,救楼市必须适 可而止.二是地方政府为了自身财政收入越权减免税费,消极应对保障性住房建设,揭露了地方 政府与房地产关系.三是房地产商与行业协会,行业主管部门及地方政府有形成利益集团的嫌 疑.公民普遍则认为政府救市其实是在救开发商而不是救市场,政府的补贴,减税等政策并非 正确的救市方法.那么,地方政府是否应该救市,目前的救市措施是否已对症下药,救市应受 *作者单位:华东政法大学. 《救楼市泄露了三个秘密:房地产绑架了中国经济》,http://news.xinhuanet.corn/house/2008一lO/30/contenthtm 新华网,2008年l2月31日访问. 《西安政府救市遭遇压力》,http://finance.sina.corn.en/g00275406047.shtml,2008年1O月20日访问. 76 到什么限制? 一 ,救市措施及救市的背景 (一)笔者将各地方政府已公开的救市措施整理归纳如下: 长沙保障性住房分配全面推行货币补贴方式;按地方所得部分给予全额补贴;2成首付 湖南首次购买普通住房,面积在144平方米以下的,契税税率统一下调至1% 契税减半;公积金贷款延长贷款最长期限至3O年;分期缴纳土地出让金;分宗办理相关福卅l 手续 购房补贴;放宽公积金贷款政策;按开工时间设置不同比例减免普通商品房项目房地产西安 开发企业的城市基础设施配套费;分宗办理国有土地使用权证,延长半年缴纳出让金 购买普通商品房可按面积获得不同比例补贴;缓交部分建设规费;放宽开,竣工期限,分南京 期或缓交土地出让金;加大保障性住房建设力度;调整住房公积金贷款最高额度 调整购房入户政策;放宽住房公积金贷款政策,允许异地办理住房公积金贷款,首付2 杭州成;实行交易税,契税,印花税补贴;放宽房企受让及开发期限;放宽开,竣工期限,缓交 土地出让金;缓交部分建设规费 宿迁购买住房可获得0.5%到7%的财政补贴;首付2成;减免开发商规费 分宗办理国有土地使用证;放宽住房公积金贷款政策,允许省内办理公积金异地贷款;河南 首付2成;下调契税,二手房交易优惠’ 四川扩大廉租住房保障范围,提高实物配租比例;首付2成;购房实施补贴;减免税费 成都公积金购房贷款最高额度上调为30万元,首付2成;放宽人户政策;降低交易成本 海南扩大保障性住房范围;减免税费;首付2成;购房补贴 广州缓推经济适用房;公积金贷款额度将上调至8O万元 武汉实施购房补贴;减免税费;首付2成 增加保障住房供给;减免税费;首付2成;上调住房公积金贷款的最高额度;放宽二套房上海 贷款政策;鼓励给与开发商信贷支持 石家庄税费减免;住房公积金贷款上限40万元;首付2成;购房入户 辽宁延长贷款期限,允许省内办理公积金异地贷款 沈阳税费优惠;购房补贴;放宽公积金贷款政策,首付2成;分块出让,分期付款,分割发证 淮安规费减免;土地分宗开发;购房补贴;调整住房公积金贷款政策,首付2成 地方政府救市措施资料参见各地方政府门户网. 参见《四川省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,/XinWen/To