喜年广场营销执行报告.pptx

花样年·喜年广场;;销售目标; 2008年度销售任务：总可售面积的25%即16000平米。根据以上工作进程以及工程进度综合考虑，对本年度销售任务25%进行了以下拆分： 9月：以蓄客为主； 10月：完成年度任务的25%； 11月：完成年度任务的25%； 12月：完成年度任务的50%。;市场启示;宏观经济启示;2008年上半年甲级写字楼总体量达37万平米，较去年同期增长32%； 主要供应来自于人民南路及南延线写字楼的放量。;2008年上半年成都甲级办公楼租赁销售需求旺盛，吸纳量达到1.7万平米，较同期大涨266%。 成都自成立经济试验新特区，吸引更多外来企业入驻，导致吸纳量增加，因此国内外企业进驻成都开设分公司是主力，其比例占市场总成交量的71%。;目前成都甲级写字楼空置率不断下降，2008年上半年空置率下降至17%。 国内外企业进入成都，跨国公司设立办事处，都为写字楼市场消耗了大部分供应量。特别在震后，大部分企业逐步搬出乙级写字楼，进入硬件设施更好的甲级写字楼，空置率下降。;2008年上半年达102元/平方米/月，较去年同期增长17%。 新旧办公楼租金分化将更为明显，具体表现在高品质办公楼的租金将随着需求的增长而持续走高，如城市之心、中环广场、威斯顿联邦大厦等；反之，设施相对陈旧的办公楼，租金将随着租户的流失而进一步走低，如四川国际大厦、世界贸易中心、新世纪中心等。;在售物业对外宣称的面价较高； 实际通过较多的优惠，成交价较低，实际成交价集中在8500-13000元/平米。 通过调查发现，写字楼大面积成交客户较多数为国有或政府性质的企业，如拉德方斯大厦、国航世纪中心，因此其优惠较多，相对成交价偏低，由此造成市场宣传面价高而成交价低的局面。;;人南路 以天府广场为中心，沿人民南路往下。由于政府的大力扶持、美领馆的存在使其成为成都市成熟的CBD商务圈。区域内集聚了大量老牌和新兴的中高档办公写字楼，商务氛围浓厚。 入住客户行业结构复杂，种类不一。 南延线 前期由于市政府南迁计划，吸引众多开发商拿地；但目前计划的搁浅，南延线发展有所放缓； 南延线内的产业布局以研发、高新技术工业及行政为主。;;随着东大街的金融商务大道的规划出炉，东大街所具备的得天独厚的条件吸引了众多品牌开发商入驻； 目前，东大街沿线仅有东方广场、香格里拉办公中心、正熙国际等少量中高档写字楼，商务氛围正在逐渐形成中。总体来说，区域特色及氛围有待进一步完善； 品牌开发商进驻以及政府规划将带动改区域的整体发展，九龙仓项目、花样年喜年广场、摩根中心、国嘉新视界等知名项目的投入使用，东大街将被打造成为另一个CBD商务圈。;;微观市场--竞争楼盘分析;新视界广场--项目卖点;;超越时代广场;销售中心外广告;位置;;国航世纪中心—热销分析;位置; 现剩余面积约1.22万平米，对外公布起价13800元/平米，最高价18000元/平米； 前期实际成交价9600元/平米； 目前力宝大厦已入驻3１家客户。知名公司以分众传媒、日本安斯泰来制药、美国沃特飞机等，行业有文化传媒、医药、地产、贸易、科技等，其中机械制造类和投资贸易类聚集性较强。;力宝大厦—销售分析;项目名;目前均价13000元/平米；实际成交价在8600-10000元/平米； 根据现场销控表，销售率达80%；但据了解，实际销售率在40%； 主要客户为政府性质，如高新区管委会、国家进出口银行。;微观市场--竞争楼盘分析;微观市场--竞争楼盘分析; 项目整体推出3-16层，以整层销售为主。 目前已销售5层，客户主要为医药、造纸的集团公司、大型投资公司的下属企业等； 17-20层为西门子电子全部租赁。;微观市场--竞争楼盘分析;成都计划将东大街打造成现代金融商务大道。随着东大街一系列商业办公用地的成功拍卖，据保守统计，未来3年在本区域内写字楼供应量将达42万平米；未来竞争格局激烈； 其中，美国铁狮门、香港新鸿基、九龙仓天府时代的写字楼部分预计为只租不售，预估供应量达28.8万平米；销售项目主要为喜年广场、国嘉新视界、摩根中心，预计写字楼供应量在13万平米。;竞争格局小结;产品分析;区位地段——区位优势;区位地段——周边配套;产品——规划;产品——硬件;产品分析总结;客户分析;目前现有客户情况分析; B类客户共27组，其中来访客户共17组，已拜访客户共10组； 有一定的购买意向，对本项目有了解，但目前沟通程度较浅，需进一步深入，以打动其购买。 客户特征及推广启示： 本类客户积极性及主动性较低，对于本项目热度不高，目前购买需求不强烈，如何调动其积极性成为推广重点考虑的问题；因此推广应以项目发展潜力及产品演绎为主导，吸引客户关注。;目前现有客户情况分