房地产策划入门.com.ppt

好好学习，天天向上！ 在地产策划的路上，没有尽头······ 房地产策划入门 什么是策划？ 策划是干什么？ 心态很重要！ 定义策划 策划内容 新人心态 目 录 定义策划 策划是通过全新的理念和思路，对生产力的各种要素、资源重新整合，使之产生1+12，甚至原子裂变式的市场效应或者经济效益。 策划也是生产力 策划是一个制定航海图的过程，理念设计是罗盘的指南针 ； 条条大路通罗马，但是最近的路只有一条——策划就是寻找这条路； 策划是思维科学，策划是设计科学 ，策划是一门实践科学 ，策划更是整合科学。 策划不是神话，策划家也不是巫婆神汉。策划不是八卦，策划家不是风水先生； 策划不是万能的，不能包治百病，而只能在客观和主观条件所允许的范围内来大显神通； 策划的成功不是靠运气，而是靠现代思维科学； 策划只有建立在有效地整合多种学科，经济学、商业经济学、市场营销学、管理学、广告学等的基础上，才能有生命力。 定义策划 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 策划内容 策划是全程的，无时无刻存在的 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 是项目投资决策的依据。 是筹集建设资金的依据 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 是编制下阶段规划设计的依据 第一阶段 可行性研究 市场分析 市场预测 收入、成本、费用预测 财务评估 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险评估 宏观市场、区域市场 供给预测、需求预测、价格预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断 第一阶段 可行性研究 第二阶段 项目研究 宏观环境分析 竞争环境分析 项目价值分析 市场状况 可能的客户 可能的产品 地块 潜在客户分析 1、宏观环境研究 宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等） 重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会） 城市经济状况（GDP、人均收入等） 城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等） 人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等） 房地产市场环境 结构及其规模（一、二、三级市场） 板块布局（热点区域） 行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度） 结论：房地产未来发展趋势 第二阶段 项目研究 2、项目价值分析 产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等） 街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等） （1）区位价值分析 自然（山景、海景、湖景等）、人文景观 交通资源（公交、高速路、机场、火车站、港口等） 配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等） （2）项目资源分析 第二阶段 项目研究 3、潜在客户群研究 （1）确定研究对象 周边客群 投资客群 新生客群 特有客群 历史客群 项目 第二阶段 项目研究 （2）确定研究内容 客户基本特征 置业能力 需求特点 置业原因 需求特点 收入水平、置业计划等 家庭结构、文化背景、职业、区属 工作地点、现有居住状况等 3、潜在客户群研究 第二阶段 项目研究 定位（Positioning) 有史以来对美国营销影响最大的观念！ 即预期客户头脑里已有的想法！ [美]艾·里斯 杰克·特劳特/著 ◎王恩冕 于少蔚/译 第三阶段 项目定位 SWOT分析 客户定位 产品定位 价格定位 房地产定位的目的： 寻找均衡点 产品 客户 投资效益 第三阶段 项目定位 1、SWOT分析 strength（优势） weakness（劣势） Opportunity(机会) Threat（威胁） 第三阶段 项目定位 2、客户定位 生 命 阶 段 收 入 水 平 根据市场研究 阶段对项目特 点以及潜在客 户的研究筛选 目标客群 客户细分 客户研究 客户筛选 客户定位 消费价值观 需求特质 客户构成 生命阶段 区域 职业 …… 需求特点 面积 总价 户型功能 …… Pulte Homes：首次置业、常年工作流动人士、丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭、大龄单身贵族、活跃长者。。。 第三阶段 项目定位 规划建议 总体规划建议 建筑风格建议 园林设计建议 配套设施 功能配套建议 智能化建议 会所设施建议 产品建议 建筑单体建议 户型、面积建议 户型配比建议 户型