成都市二手房市场发展现状及存在问题的调查分析.doc

一． 引言 ?? 1999年4月和7月，建设部先后下发了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，规定开放二手房市场的基本条件和上市交易的基本程序，明确了公房上市的准入制度及已购公房和经济适用房上市出售所涉及的土地出让金缴纳和收益分配等相关政策。此后省市先后出台了一系列具体实施办法，进一步明确了公房上市、税费等相关问题，为成都市二手房市场的健康发展创造了清晰的政策空间。二手房市场的发展具有重要的意义。二手房市场的发展，不仅有利于住宅一级市场的繁荣、缩短新建商品住宅的销售周期，而且可以满足居民置业升级和梯度消费的需求，补充和保障中低收入户的住房需求。通过二手房换购一手房，大大减少了有房者置业升级的成本，在以旧换新、以次换好、以小换大的过程中来实现置业升级，满足了其“梯度消费”需求，不仅直接推动了空置商品房的消化，而且还将有助于新建商品房消费的增长，形成房地产增量市场和存量市场的有效联动，从而促进房地产市场的持续繁荣。 ?二． 成都市二手房现状及其走势 ? （一）二手房现状 ?? 2009年2月综述：本月份期间各行政区域总成交量总共达到3047套，同比上月增长555套，增长率为22.3％；以60－90平米的户型为主要监测对象，城中区域2月二手房成交均价为60.7万元/套，居于五大区域均价中最高；主要成交户型中，面积位于60至90平米的2/1及2/2户型成交比重分别为25.7％及21.9％，占到总体较高的47.6％比重；年龄在31至40岁间的依然成为二手房购买的主要人群。 1．各行政区域成交量分布 二月份期间各行政区域总成交量总共达到3047套，同比上月增长555套，增长率为22.3％。其中，金牛区成交量最大，成交719套，占总体比重的23％；其次为武侯区和青羊区，成交量达到633套及519套，占到总体比重的21％及17％；再次为锦江区和成华区，分别成交457套及451套，均占到总体比重的15％；高新区成交量有所增加，成交268套，占比重9％。 2．各行政区域成交量比较 ? ? 根据资料统计显示，2月份各行政区域二手房成交量比1月同期，均出现了较大幅度的上涨。其中，金牛区成交量增长幅度最大，2月成交为719套，同比上月成交量增加了246套；其次，成华区、青羊区及武侯区及成交量均表现出较大的增长趋势，本月三区域分别成交451套、519套及633套，别分比上月增加了122套、100套及53套。最后，锦江区和高新区成交量分别为457套、268套，均表现出不同程度的增长。 3. 各区域二手房成交均价 ? ? 以60－90平米的户型为主要监测对象，根据资料统计显示，2月东北区域二手房成交均价为45.6万元/套，同比上月下降0.1万元/套；东南区域二手房均价达到43.5万元/套；而在西部区域中，西北区域成交均价保持在52.3万元/套；西南区域均价达到53.4万元/套；城中区域2月二手房成交均价为60.7万元/套，居于五大区域均价之首。 4 . 二手房成交户型 ? ? 本月主要成交户型表现比较平稳，面积位于60至90平米的2/1及2/2户型成交比重分别为25.7％及21.9％，占到总体较高的47.6％比重；同时1/1的小户型成交比重为15.4％，成交比重也较大；3/1及3/2户型分别占到9.3％及15.3％；户型较大的4/2及4/3户型成交比重相对较低，分别占总体比重的7.7％及4.7％。 5．二手房租赁面积 从二手房租赁资料统计显示，该期间消费者租赁面积主要集中在61-90平米间的户型结构，占总体比重的31.2%，比同期下降了8个百分点；另外，租赁面积在60平米内的户型，占总体交易量的28.4%；而在该期间租赁增长比例最显著的是91-120平米间的户型，增长了近10个百分点，与3/2户型结构变化基本保持一致；最后，121平方米以上面积的户型，下降到9.6%。表明二手房租赁面积大部分分布在61-120平米之间。 6.二手房租赁人群地域分布 根据资料统计显示，近期二手房租赁人群地域发生显著变化，地震之前外地居民（以身份证登记为准）在成都主城区租赁比例达到63.2%，通过对近两个月市场监测表明，震后外地人群租赁比例增加到74.5%，增长了11.3个百分点；同时，本地居民在成都主城区租赁比例也由原先的36.8%减少到震后的25.5%。表明相当一部分的外地居民（不排除来自灾区），在短期内已经选择成都作为移居地，客观上也拉动了主城区租赁市场的发展 7．二月份购房人群年龄分布 根据资料统计显示，年龄在31至40岁间的成为二手房购买的主要人群，约占比重的37.9％，该部分人群处于事业的旺盛时期，对购房需求表现为刚性需求；其次为41至50岁间人群，该部分人群约占比重的24.7％