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房地产房地产会计实务
房地产第一讲 地产开发企业的经营业务主要有以下几个方面:(1)土地(建设场地)的开发经营;(2)商品房的开发经营;(3)城市基础设施和配套设施的开发和建设;(4)代建房屋和工程的建设;(5)经营房屋的出租和经营;(6)其他多种经营业务。第讲 房地产企业的一、资产类
采购保管费
库存设备
库存开发产品
分期收款开发产品
周转房
四、成本类
开发成本
开发间接费用 一、营业收入的()营业收入
(4)相关经济利益很可能流入企业;
(5)相关的、己发生的或将发生的成本能够可靠计量。
讨论1:取得销售许可证,与客户签订预售合同并收取预收款时能不能确认收入实现?
讨论2:开发产品过户时确认收入实现是否可以?
会计实务中,房地产收入的确认应同时具备以下条件:开发产品已竣工并经有关部门验收合格,房屋面积业经有关部门测定;已与客户签订的正式房屋销售合同;标的物—房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议,并与客户办妥了交付入住手续,双方均已履行了合同规定的义务。二、主营业务收入的核算设置主营业务收入”科目来核算主营业务收入的发生和结转。按主营业务收入的类别设置明细科目,主要有“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等。(5%=100
借:应交税费 100
贷:银行存款 100
预交土地增值税分录同上。
差异分析:国税发【2009】31号文第12条规定,企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加(包括预征的土地增值税)准予当期按规定扣除。
因此本例中的营业税会计未确认为营业税金及附加,应作纳税调减。下期会计确认时再作纳税调增。
第二年确认收入:
借:预收账款 1 600
贷:主营业务收入 1 600
结转销售成本:
借:主营业务成本 1 000
贷:开发产品—商品房 1 000
按配比原则结转营业税金:
借:营业税金及附加 80
贷:应交税费 80
营改增后:
第一年收到预收款(单位为万元):
借:银行存款 2 000
贷:预收账款 2 000
第二年确认收入:
借:预收账款 1 600
贷:主营业务收入 1 441
应交税费——应交增值税(销项税额) 159
结转销售成本:
借:主营业务成本 1 000
贷:开发产品—商品房 1 000
重点检查:要防范企业对预收房款使用自有票据不入账、预收房款挂账、售房款抵欠工程款等行为影响税收。还要防范将预售房收入转为销售收入的年度,重复计算业务招待费和广告费支出的基数。
预售收入的报表检查方法:
(1)先看利润表的主营业务收入、成本和税金栏目,如果为零,销售费用、管理费用、财务费用如有数字,不为零,则说明其开发产品未完工
(2)审阅资产负债表“预收账款”项目,如有数据则说明,企业已经预售。
(3)审阅佣金支出,倒算预售收入,核实是否有隐瞒预售收入、少缴纳企业所得税的情形。应用相应模型进行匡算,即收集销售费用中支付的佣金除以委托销售合同约定的支付比例,得出的答案对比资产负债表“预收账款”项目金额,如大于,则存在两种可能:一是预售款没有入账;二是支付佣金有虚列可能。
营改增问题:
1.营改增对预售方式的影响:如果预售不纳税,则预售纳税少,资金更充裕。由于房地产开发业务的特殊性与复杂性,要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持正常运转。房地产企业一般采用预售方式,在确认预售收入的当期就要按5%的税率缴纳营业税。营业税是房地产企业预售阶段不可忽视的资金支出“营改增”后,房地产项目土地购置、前期工程等业务发生在先,产生大量的进项税,前期预售阶段,一般无需缴纳或只需缴纳较少的增值税。这将减少企业前期的资金支出,让企业有更加充裕的资金。1.5%收取代理费。超过基价的收入,开发商分得55%,房屋中介公司分得45%。销售基价3 000元/平方米。
1.合同价大于基价(3 500元/平方米)
(1)开发商参与合同签订的
开发商确认收入3 500元
开发商确认销售费用=3 000×1.5% +500×45%=270元
房屋中介公司确认收入=3 000×1.5% +500×45%=270元
(2)开发商不参与合同签订的
开发商确认收入=3 000元+500×55%=3 275元
开发商确认销售费用=3 000×1.5% = 元
房屋中介公司确认收入=3 000×1.5% +500×45%=270元
2.合同价小于基价(2 800元/平方米)
(1)开发商参与合同签订的
开发商确认收入3 000元
开发商确认销售费用=3 000×1.5% =45元
房屋中介公司确认损失=200-
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