房地产房地产会计实务.doc

房地产第一讲　地产开发企业的经营业务主要有以下几个方面：（1）土地（建设场地）的开发经营；（2）商品房的开发经营；（3）城市基础设施和配套设施的开发和建设；（4）代建房屋和工程的建设；（5）经营房屋的出租和经营；（6）其他多种经营业务。第讲　房地产企业的一、资产类 采购保管费 库存设备 库存开发产品 分期收款开发产品 周转房 四、成本类 开发成本 开发间接费用 一、营业收入的（）营业收入 （4）相关经济利益很可能流入企业； （5）相关的、己发生的或将发生的成本能够可靠计量。 讨论1：取得销售许可证，与客户签订预售合同并收取预收款时能不能确认收入实现？ 讨论2：开发产品过户时确认收入实现是否可以？ 会计实务中，房地产收入的确认应同时具备以下条件：开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定；已与客户签订的正式房屋销售合同；标的物—房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。二、主营业务收入的核算设置主营业务收入”科目来核算主营业务收入的发生和结转。按主营业务收入的类别设置明细科目，主要有“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等。(5%=100 借：应交税费 100 贷：银行存款 100 预交土地增值税分录同上。 差异分析：国税发【2009】31号文第12条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加（包括预征的土地增值税）准予当期按规定扣除。 因此本例中的营业税会计未确认为营业税金及附加，应作纳税调减。下期会计确认时再作纳税调增。 第二年确认收入： 借：预收账款 1 600 贷：主营业务收入 1 600 结转销售成本： 借：主营业务成本 1 000 贷：开发产品—商品房 1 000 按配比原则结转营业税金： 借：营业税金及附加 80 贷：应交税费 80 营改增后： 第一年收到预收款（单位为万元）： 借：银行存款 2 000 贷：预收账款 2 000 第二年确认收入： 借：预收账款 1 600 贷：主营业务收入 1 441 应交税费——应交增值税（销项税额） 159 结转销售成本： 借：主营业务成本 1 000 贷：开发产品—商品房 1 000 重点检查：要防范企业对预收房款使用自有票据不入账、预收房款挂账、售房款抵欠工程款等行为影响税收。还要防范将预售房收入转为销售收入的年度，重复计算业务招待费和广告费支出的基数。 预售收入的报表检查方法： （1）先看利润表的主营业务收入、成本和税金栏目，如果为零，销售费用、管理费用、财务费用如有数字，不为零，则说明其开发产品未完工 （2）审阅资产负债表“预收账款”项目，如有数据则说明，企业已经预售。 （3）审阅佣金支出，倒算预售收入，核实是否有隐瞒预售收入、少缴纳企业所得税的情形。应用相应模型进行匡算，即收集销售费用中支付的佣金除以委托销售合同约定的支付比例，得出的答案对比资产负债表“预收账款”项目金额，如大于，则存在两种可能：一是预售款没有入账；二是支付佣金有虚列可能。 营改增问题： 1.营改增对预售方式的影响：如果预售不纳税，则预售纳税少，资金更充裕。由于房地产开发业务的特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持正常运转。房地产企业一般采用预售方式，在确认预售收入的当期就要按5%的税率缴纳营业税。营业税是房地产企业预售阶段不可忽视的资金支出“营改增”后，房地产项目土地购置、前期工程等业务发生在先，产生大量的进项税，前期预售阶段，一般无需缴纳或只需缴纳较少的增值税。这将减少企业前期的资金支出，让企业有更加充裕的资金。1.5%收取代理费。超过基价的收入，开发商分得55%，房屋中介公司分得45%。销售基价3 000元/平方米。 1.合同价大于基价（3 500元/平方米） （1）开发商参与合同签订的 开发商确认收入3 500元 开发商确认销售费用=3 000×1.5% ＋500×45%=270元 房屋中介公司确认收入=3 000×1.5% ＋500×45%=270元 （2）开发商不参与合同签订的 开发商确认收入=3 000元＋500×55%=3 275元 开发商确认销售费用=3 000×1.5% = 元 房屋中介公司确认收入=3 000×1.5% ＋500×45%=270元 2.合同价小于基价（2 800元/平方米） （1）开发商参与合同签订的 开发商确认收入3 000元 开发商确认销售费用=3 000×1.5% =45元 房屋中介公司确认损失=200－