房地产法-成都理工大学课件.ppt

* 6、业主公约的修改程序； 7、违反业主公约的责任； 8、业主认为需要明确的其他事项。 三、成立与生效时间 1、住宅入住达一定比例，并经入住业主一定比例的业主签定后生效。 2、业主大会或者业主代表大会审议通过之日生效。 * 四、业主大会 （一）含义 由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。 （二）业主大会的权利 1、制定和修改业主大会议事规则； 2、制定和修改管理规约；3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4、选聘和解聘物业服务企业； * 5、筹集和使用专项维修资金；6、改建、重建建筑物及其附属设施；7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 （三）业主大会的成立 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。  * （四）业主大会的召开 1、会议类型：定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。2、召开会议通知 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 * 五、业主委员会 （一）含义 是在物业管理区域内由物业内的业主选举的成员组成的，代表全体业主实施自治管理的组织。 （二）性质和法律地位 1、性质：业主大会的常设机构和执行机构。 2、法律地位 业主大会是否具备独立的民事主体资格？ 《物业管理条例》第12条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 　　 * （三）业主委员会的权利和义务 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：　　1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；　　2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；　　3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；　　4、监督管理规约的实施；　　5、业主大会赋予的其他职责。 （四）业主委员会的成立 * 第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。 * 第三节 物业管理企业 一、物业管理企业的含义 指依法设立从事物业管理服务的企业法人。 二、权利义务 （一）权利 1、对物业实施管理； 2、收取管理费用； * 3、制止违章违法行为； 4、要求业主委员会配合物业管理； 5、选聘专业企业承担专项管理业务‘ 6、依法开展经营活动。 （二）义务 1、尽职尽责管理； 2、接受监督和指导； 3、保护业主权利； 4、合理合法收取管理服务费； 5、公布费用开支； 6、保管、移交财产、资料等。 * 三、资质等级管理 （一）资质一级企业 （二）资质二级企业 （三）资质三级企业 * 第四节 物业管理服务合同 一、概念 指物业企业接受业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，订立的约定双方权利义务的书面协议。 二、内容 1、合同当事人名称、住所； 2、管理区域和范围； 3、管理事项及要求和标准； 4、费用； 5、期限； * 6、违约责任； 7、其他事项。 三、物业管理服务合同的法律性质 1、委托合同？ 2、特殊性质的服务合同？ 四、几个具体法律问题 1、谁应当是与物业企业相对应的主体？ 2、应约定哪些物业管理服务事项？ * 第六节 前期物业管理 一、含义 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，签订书面的前期物业服务合同，对物业进行管理。 二、临时管理规约建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 　　 * 第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 * 三、前期物管企业 1、开发商