祥盛碧水云天营销策划案.ppt

祥盛·碧水云天营销策划案 三明市住房置业担保有限公司 2008.10.28 商业定位 从目前高砂镇现有的商业业态来看，有农贸市场、小酒类/食品批发部、小杂货店、电信/移动代办点等，“规模小，种类严重不足”是目前的商业现状，城镇居民更多的需要到县城采购才能满足生活需求。 居民的需求蕴含着大商机，而且随着高砂城市化的发展进程，工业区的外来人口的膨胀也必然需要走出工业区到镇里消费，这些也迫切需要高砂的商业实现升级。 针对现实的迫切需求及未来发展需要， 本项目的商业部分定位：高砂镇百货型商业中心 以全面满足高砂镇居民日用百货需求为主， 兼顾居民的医药卫生、文化娱乐等等需求 205国道 规划沙溪河滨绿地 北 图示： 日用百货区 其他生活需求区 文化娱乐区 金融服务区 医药卫生区 业态规划 中国移动，中国电信 服饰、美容美发、移动通讯、电信服务 13.8% 325.37 其他生活需求区 100% 2352.86 合计 华安保险，邮政储蓄银行，农村信用社 保险、邮政储蓄/信用社 12.0% 282.97 金融服务区 书店（针对中学、小学）、棋牌馆（针对老人） 26.7% 629.24 文化娱乐区 四海医药 诊所/卫生服务中心、药店 11.0% 256.92 医药卫生区 万福隆 综合性中型超市（有生鲜食品供应） 36.5% 858.64 日用百货区 引入品牌参考 项目考虑内容 面积比例 区域面积 功能区 招商销售目标 80% 90% 09年2月-8月 持销期 95% 100% 09年9月-12月 尾盘期 40% 50% 09年1月 开盘期 —— 40% 目前-08年12月 蓄客期 销售率 招商率 时间 销售阶段 招商前准备 项目总负责人 （陈文贞） 招商经理 （罗荣生） 项目销售经理 （巫朝翔） 招商员（4人） （经纪人兼） 售楼员（4人） ①人员准备 ②招商与招商资料准备 招商工作管理架构建立及招商人员到位 招商道具制作（招商手册等） 电视游字等招商广告投放 招商细则确定 ③客户准备 招商代表根据项目规划有针对性地调研市场 招商代表轮流拜访客户 招商总流程 市场调研与目标客户分析 客户招商计划实施 客户信息归档完善，招商资料准备就绪 目标客户开发，拜访接洽 客户分类，确定重点客户 客户填写招商意向表 客户资格考察，评估核准 确定合作对象，签订招商意向书，交纳定金 与客户沟通谈判，方案修改与认可 招商协议正式签订 客户提供装修方案 提供装修入场证 客户装修，备货，上柜，营业 招商过程有效配合措施 首要促进有影响力的商户签订招商协议，以带动其他商户。 以租金优惠等多种优惠手段吸引商户。 利用代理公司的多种经营业务平台，为买家提前找到承租人，增强投资者信心。 招商渠道与区域 终端拜访招商：利用人员到市场、商场等地直接拜访。 广告招商：利用媒体（报纸、电视等）招商。 网店招商：利用代理公司的网店来招商。 招商渠道 核心区域：高砂镇 重点区域：沙县县城、青州镇 其他区域：沙县其他乡镇 招商区域 招商优惠条件建议 倒计时免租：以开盘时间（2009.1）为计算时点，在2008.11签订招商协议免租1年，在2008.12签约免租10个月，在2009.1签约免租8个月，依此类推。 老带新优惠：已承租的客户介绍新客户入驻“碧水云天”，不论其介绍的新客户数量，给予该老客户额外2个月免租优惠。 送装修：对本项目的知名品牌商家可给予送装修优惠。 以上优惠可以累加计算。 业态及租金定位建议 合同3年，每年递增8% 12 美容美发 合同3年，每年递增8% 12 移动通讯 合同3年，每年递增8% 10 邮政储蓄 合同3年，每年递增8% 10 信用社 合同3年，每年递增8% 12 服饰 合同3年，每年递增8% 12 电信服务 合同3年，每年递增8% 10 保险 合同3年，每年递增8% 8 棋牌馆 合同3年，每年递增8% 8 书店 合同10年，每年递增8% 10 药店 合同10年，每年递增8% 10 诊所/卫生服务中心 合同10年，每年递增8% 6 综合性中型超市 备注 租金定位（元/㎡·月） 业态内容 利用政府“农改超”政策 按照福建省08年的“农改超”政策，本项目初步具备申请“农改超”的硬件，如果09年沙县仍持有“农改超”额度，建议通过政府公关，争取取得09年的“农改超”资格，既可以获得政府的奖励，又可以实现高砂现农贸市场向本项目的转移，解决本项目超市的招商目标。 附“农改超”硬件要求： 改造后超市经营面积不小于1000平方米，生鲜食品经营面积比例不低于50%，功能和设施符合“农改超”标准和规范要求 。 第五部分 营销策略 面临的问题 在今年年底至明年春节前的较短时间内，实现项目的最大化销售； 在年底正式销售时，项目届时未必能取得整体的预售许可证，需要规避这不利因素以实