聊城中通项目前期策划ppt.ppt

聊城中通手表厂项目 策划营销演示方案 济南●国华经典 泰安●国华经典 项目介绍 青 岛 ● 国 华 大 厦 济南●东方美郡 项目介绍 潍坊●中央丽景 项目介绍 烟台●水清木华 项目介绍 济南●历山名郡 项目介绍 项目区位分析 项目区位：位于聊城市东昌路北侧，聊城市委东侧，北邻姚家巷，东临规划路及单位家属区住宅楼 规划总用地面积：76.59亩 规划总建筑面积：67908平方米 容积率：1.33 地块情况：地块方正，原手表厂旧厂房正在拆迁中 周边情况：地块位于聊城中心交通要道—东昌路上，据城市商业中心仅千米之遥，位置极其优越；西侧紧邻聊城市委，有效的提升了区域价值；北侧的姚家巷全为低矮民房，是项目不利因素之一。 项目特性分析 项目特性分析 项目特性分析 项目特性分析 聊城的城市尺度 聊城既是鲁西政治、经济、文化的中心，又是我省与山西、河北等内陆省份进行交流与合作的主要场所，也是南下北上，东出西进的重要通道。 由聊城市的区位可以看出，聊城不只是吸引当地的消费，而且更重要的还要面向整个鲁西市场甚至更大的地域。 聊城的经济动力 聊城的文化尺度 东昌府区悠久的文化历史与城区内江北最大的人工湖东昌湖，赋予其丰富的人文景观和独特的“城中有湖，湖中有城，城湖一体”的水城格局。东昌府区分为新、老两个城区。古城方正，环城皆湖，巍峨壮观的光岳楼坐落中心。新城区道路宽阔，多为现代化高层建筑，格局错落有致，雄奇壮观。 区域尺度 区域交通尺度 位于城市主干道东昌路和柳园路的交汇处，交通道路十分优越，出行十分方便。 东昌路作为聊城市最主要的交通主道，这里聚集了聊城7条公交线路，2、6、10、19、315、329、436可以通达聊城的各大角落 区域配套尺度 商业：新东方广场、新时代广场 公园：聊城公园，水城广场 配套：市人民医院、区人民医院、妇产医院；聊城大学、聊城八中、聊城七中、红旗小学 餐饮、酒店：光岳宾馆、齐鲁大酒店 聊城商业尺度 根据聊城市的城市建设和各种大中小型商业的分布，可以将聊城市划分成两个商圈。 聊城市的核心商圈为柳园路商圈，其存在时间可以追溯到聊城市由老城区扩展到新城位置的规模开始。 辅助商圈为聊城的西北，其主要因为近几年香江光彩大市场的建成而形成。 商圈发展 未来的核心商圈，范围将不断沿着东昌路和柳园路扩展。 东昌路目前的商业发展程度和重要程度要高于柳园路。 目前东昌路可以用来开发的土地越来越少，使得项目路段的价值逐步攀升，更为有利的是，项目距离聊城商业的核心仅有百米的距离，其发展潜力无限。 项目的商气 项目位置紧靠柳园路中心商圈。作为商圈扩展的外延，项目地块虽然紧靠于柳园路，但是由于中间间隔了聊城市委，因此未能与承接柳园路那巨大的人流和商气。 销售尺度 中通时代豪园，商业价格高达8000元/平方米左右；单独一层的价格达到了8700元/平方米左右 虽然同样处于北关路，但是北关路商业街的价格却比较低，两层连卖的价格仅为4900元/平方米左右，三层的仅仅达到4100元/平方米左右。 租金尺度 柳园路商圈内的新东方广场，位于聊城商业核心，商业氛围极佳。其租金高达10元/天/平方米以上。 虽然同处于柳园路商圈，项目西南侧的五金化站的底商的商铺租金就对较低，租金仅为2-4元/天/平方米。 商业市场结论 聊城市核心商业圈位于柳园路与东昌路交汇区域； 聊城市商业物业近年市场供应量持续增长； 聊城也因商业于省内地产界出名； 聊城消费者有喜好投资商业物业的倾向； 虽然销售状况良好，但许多项目空置率较高，招商情况不容乐观； 竞品楼盘 规模 绿化 产品 配套 物业 价格 卖点 精品项目市场特性 市场研究结论 住宅市场目前处于供需两旺的状况； 楼梯类型以多层为主，兼有很少量小高层、高层 大多数早期产品品质较低，导致售价也相对较低 新出现品质较高的楼盘如中通时代豪园、城市主人等由于位置优越、品质高档，所以售价超出其他楼盘很多，平均在2800元——3800元/平方米左右。 S.W.O.T 分析 我们的战略 定位分析 定位分析 整合卖点 市场定位 明确了目的，整合了卖点联系，挖掘了项目差异性，定位自然而然 现状需求市场构成——聊城中上层 置业特点 是从普通购房业户剥离出来的一群人，有非凡的社会地位 为二次置业或多次置业； 35-50岁是本项目的主要购买年龄段，对大房子的需求不仅仅是要求生活空间大，更注重产品的功能性； 重视“风水”“面子”，概念包装和情感推广对客户具有很强的影响力； 对于购买产品的品质格外重视； 对居住环境和私密性有较高的要求。 产品定位 建筑形式 带电梯花园洋房为主 搭配退台情景洋房 建筑风格 德国现代风格 户型示例 户型示例 户型示例 户型示例 户型示例 园林设计 园