东坑锦绣东方报告1.ppt

内部装修结合火车本身风格 内部装修结合火车本身风格 火车报价： 备注：以上费用预算包括蒸汽机车采购、整修、解体、运输、装饰费用 以上费用绿皮火车厢包括采购、整体、解体、组装、运输费用 以上费用不包括内部装修费用 以上费用不包括土建工程费用 350000.00 1 辆 自制 欧式火车厢 300000.00 1 辆 YZ22 绿皮火车厢 800000.00 1 辆 上游型 蒸汽机车 单价 数量 单位 规格及型号 名称 火车工程时间: 火车采购期0.5个月运输、施工1个月 完成火车销售中心的建设（不含室内装修）时间共需1.5个月 可操作建议：建议使用欧式火车作为临时销售中心 欧式火车落实时间: 火车制作、施工、运输安装期 15天 火车销售中心内部装修 1个月 完全交付使用时间周期为45天 按销售中心2012年6月30日交付使用最迟落实时间： 2012年4月5日 提前高报价蓄水，促动皇家公馆 竞合性奠定东坑价格 推盘期，价格基础皇家公馆营销 推案货源优于皇家公馆，提前推售，制约皇家公馆价格 推案货源劣于皇家公馆，滞后推售，利用皇家公馆形成价格参照 C、利用一期全面开工，几乎能同时满足预售的条件，灵活组织货源，和皇家公馆互动式提高区域价格 3、 卖给谁 市场主销面积段：东莞原住民和新莞人 东坑镇市场呈现“本地改善型居住”和“新莞人过渡型居住”两种主力客源结构 过渡性居住或安家需求 提高居住品质 满足分巢居住、三代同堂居住需求 购买目的 户型要求增值性+情趣感，过渡性居住则要求为两房，安家需求则要求为小三房 但总价不能过高，控制在100万以内 户型要求增值性+房型功能适用性+合理朝向，要求为至少100平以上三房，或160平以下四房 户型单体倾向 希望能够获得更好的城市配套和居住小环境 相对于自建房，社区感、品质感更高 社区规模更大，有一定城市配套，小区园林环境有特色 社区感倾向 “技术蓝白领” 本地企业高管、本地富裕原住民 泛公务员、本地普通原住民家庭、外来小生意人 主力客户 低总价的刚性首置需求 地缘客群 重综合性价比的实用性消费群 细分类型 集体宿舍或工厂周边租住 早期低品质楼盘或单体楼、单位集资房、自建房 现居住状态 东坑镇及周边镇 东坑镇 来源地 新莞人 原住民 大客群类 主要客群 寻求升级居住品质与资产避险的双重属性 从需求地产到品质地产，客户需求及层次也已经发生翻天覆地的变化，东坑现有的产品已不能适应客户现在的品质追求； 从实业投资到物业投资，在资产无法得到充分保值同时升值的大环境下，物业投资则显得尤为重要。 [三类客户的穿插入市将决定东坑房地产行业走势] ①三旧改造的启动拆迁力度释放会提供持续性刚需客 ②本地客户换房周期（7年/周期）带来的储备自住 ③东坑价格洼地、中部镇区融合带来的客源结构升级 客户类型 客户构成 偶然性客户 工业领袖/食利（顶端公务员）阶层 或然性客户 并户改善/储备自住 必然性客户 分巢置业/拆迁置业/外来安家 [按照购买可能性进行的客户分类] 客户策略提示 客户构成比例模型 40% 90—160㎡ 中大户型单位 东莞本地客户 35% 70—100㎡ 中小户型皆有 投资增值及改善居住并重 新东莞人客户 客户比例 需求面积段 需求产品 需求特点 客户类型 基础客户 溢价客户 形象客户 客户追逐投资需求升值＼自住需求升级＼未来成长需求的多重目的 东坑升级及首置客户 地缘型客户 东坑本地中高端升级客户，客户口碑 客户构成 成长期 启动期 导入分期 4、 卖什么 本项目自身具备镇中央优质项目的一切条件 优势分析结论 劣势分析结论 项目外围环境改造很关键 项目机会结论 松山湖的再升级、轨道网络落地、中部镇区的融合路通、财通激发项目潜力 项目威胁 度身定制抵抗皇家公馆策略，抢占市场主动权 皇家公馆项目的影响 市场的不稳定性 区位要素带来的投资性(价格洼地) 配套要素带来的中央性 占位大于一切的项目 定位要完成两个聚焦 松山湖和中部镇际群对东坑的聚焦 + 东坑对项目的聚焦 形象定位 中心之上的首府生活 项目定位 区位要素带来的投资性(价格洼地) 配套要素带来的中央性 松山湖和中部镇际群对东坑的聚焦 东坑对本案的聚焦 策略切入 王道 营销理念 项目在营销上，必须要高占位实现“回现”与“养地”双管道 产品力支撑 一个超越想象的售楼部 一个多功能豪华会所 五个“一” 形象标签塑造工程 一个让人难忘的景观节点 一个尊贵的新古典大堂 一条具有特色的商业步行街 [三开三进，尊贵的新古典大堂] 套院大堂：强化大堂，三开三进，增加礼仪感 第一重大堂（景观化） 架空层纳入大堂大堂，形成室内植物园，增加室内水系 第二重大堂（酒店化） 楼宇大堂，高