【商业地产】中原北京泛海国际居住区营销战略报告116页.ppt

泛海国际居住区营销战略报告 6-7月工作回顾——6月 （一）策划方面 市场研究及产品定位报告 （二）销售方面 职业道德与从业心态培训 房地产政策培训 销售礼仪培训 房地产基础知识培训 销售技巧培训 售楼处工作规章制度 销售流程规范 销售流程及管理规范相关文件清单 一期项目销售管理制度 销售工作监控制度 6#地块价单定制说明 6#地块价格定位 价格及销控策略 6-7月工作回顾——7月 （一）策划方面 价格及销售策略建议 周边竞品项目追踪（0703-0709） 市场研究报告 周边竞品项目追踪（0710-0716） 初步定位策略提报 周边竞品项目追踪（0717-0723） 周边竞品项目追踪（0724-0730） （二）销售方面 项目销售管理规范 销售管理架构建议 销售控制节点掌握及调整方法 06.7.8内部认购问题分析及建议 客户追踪档案表 成交客户调查登记表 06.7.13-7.23销售统计分析 06.7.24-7.30销售统计分析 退换房客户调查问卷 （三）其他 客户登记表 内部认购问题分析及建议 佣金比例调查 前期工作时间表 区域分析 项目分析 客群分析 泛海国际居住区营销战略体系 渠道深耕 本项目核心竞争力 独一无二的规模 真正的GARDEN CITY 多会所设置，大量的商业配套，高档次的教育，方便居住者使用 阶段性战略划分 战略路线图 第一阶段战略分解 第二阶段战略分解 第三阶段战略分解 第四阶段战略分解 圈层营销 借助其他资源整合的数据库 1、外来高端数据库圈层（银行金卡等） 2、各种高消费俱乐部（京城、长安、国际俱乐部、美洲会等几大俱乐部） 3、全国高尔夫俱乐部 4、名车品牌（奔驰/宝马/宾利/美洲豹） 5、各种高档时尚品牌（Maxmara/Zegna/KENZO/Dunhill） 备注：所有价格变化将根据届时的实际工程节点及销售情况灵活调整 第三部分 6#地营销战术执行 开盘准备期 强销期 促销期 滞销户型情况 截止至2006年8月20日，销售率在40%以下的户型，在本次分析中介定为滞销户型。 通过对统计数据的分析可以看出，相对于其他户型来看，目前1#楼A户型、B户型、B反户型，2#楼A户型、B反户型、A反户型，5#楼D户型、E户型，6#楼G户型存在明显滞销。在此将针对滞销户型进行分析，推导出相应的拉动滞销户型销售的策略。 滞销户型分析 滞销户型分析 滞销户型分析 滞销户型分析 滞销户型分析 说明 在5#7#8#地各楼座工程进度不明的情况下，我司仅提出一期6#地营销战术执行基本方案并初步制定营销计划。 5#7#8#地具体营销战术执行策略以及时间节点确定有待5#7#8#地各楼座工程节点确定后根据实际情况进行制定与调整。 附件1：区域商业市场研究 调研内容 研究区域界定 区域外部交通分析 区域外部交通分析——公交线路示意图 区域外部交通分析 区域停车场情况 区域历史文化背景 区域消费人群分析 区域消费支出构成 区域党政机关分布 区域教育配套分布 区域消费能力总结 项目周边商业业态分布 区域商业业态构成 区域商业经营档次分析 区域商业经营状况、消费人群分析 东四北大街租金分析 区域商业市场小结 区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂； 以餐饮和服装服饰两大类为主； 区域商业经营档次以中、低档为主； 区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低； 单铺面积在10~300平方米之间； 各商业街商铺租金差异较大 区域内各商业片区驱动因素分析 隆福寺商业步行街案例分析 东单明珠案例分析 东单明珠案例分析 附件1：区域商业市场研究 调研内容 研究区域界定 区域外部交通分析 区域外部交通分析——公交线路示意图 区域外部交通分析 区域停车场情况 区域历史文化背景 区域消费人群分析 区域消费支出构成 区域党政机关分布 区域教育配套分布 区域消费能力总结 项目周边商业业态分布 区域商业业态构成 区域商业经营档次分析 区域商业经营状况、消费人群分析 东四北大街租金分析 区域商业市场小结 区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂； 以餐饮和服装服饰两大类为主； 区域商业经营档次以中、低档为主； 区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低； 单铺面积在10~300平方米之间； 各商业街商铺租金差异较大 区域内各商业片区驱动因素分析 隆福寺商业步行街案例分析 东单明珠案例分析 东单明珠案例分析 北京中华会计函授学校东城分校 礼士胡同小学 北京市第166中学 史家胡同小学 灯市口小学 北京市外国语学校 正纲艺术实验学校 北京景山学校 北京市东城区体育运动学校分校 北京市二十五中学 东城区党校 北京市第二幼儿园 北京市第二中学分校 北京印刷职工中等专业学校 北京市东城区蓝