【精选】徐汇滨江商务花园.ppt

Roland Berger Strategy Consultants Module und Variations_E BUSINESS PARK创意互动区物业承载建议 基地商务功能战略定位的判断（一）南翼中心徐家汇发展瓶颈给基地带来市场机遇 徐家汇城市副中心 徐家汇 人民广场 淮海路 南京西路 陆家嘴 五角场 虹桥 上海现有的CBD区域有五个分布在城市中心区，徐家汇是唯一一个处于上海城市西南向外拓轴线上的CBD区域 徐家汇CBD承载着整个上海南翼城市发展的重任 徐家汇由于发展空间狭小，已经无法继续进行大规模的开发建设 徐家汇CBD目前的规模体量难以承担起翘动上海南翼城市发展的重任 矛盾 发展空间 上海第六个市级CBD 上海西南翼城市副中心 松江、闵行等边缘新城与上海中心区的连接枢纽 处于上海城市西南外拓轴线上 高密度高容积率开发，强烈的城市中心区意向 配合轨道交通建设的复合式空间开发，地下空间的充分利用 徐家汇发展空间的瓶颈将极大阻碍其成为上海南翼核心的步伐，徐汇区对南站地区的高起点规划正是企图将徐家汇的商务办公功能在一定空间内进行泛化。基地需要努力利用这一趋势，寻找市场机会，承接徐家汇的商务功能外溢 地处徐汇滨江景观带 紧邻上海植物园城市绿肺 现状以工业和仓储用地为主 距离万体馆交通枢纽3.2公里，距离徐家汇副中心4.5公里 通过龙吴路城市主干道、中环线可快速通达市内各地 生态化低密度低容积率开发，强调滨水城市景观设计 基地与徐家汇商业中心的区位联系，使其应当作为徐家汇市级CBD的重要延展和补充，承接徐家汇外溢的商务功能，实现与副中心的有效联动，带动徐汇区南部地区城市面貌的改善，完善片区城市功能，与徐家汇CBD形成“双核一带”的一体化商务发展格局，最终带动上海南翼地区的发展 基地商务功能战略定位的判断（二）基地应当努力成为徐家汇CBD的重要延展与补充 基地特质分析 基地商务功能战略定位的判断（三）基地应当成为南站交通枢纽商务功能的承载实体 上海南站城际交通枢纽的战略定位和功能 国家铁路交通战略性枢纽 中国南部地区进入上海的门户 长三角南翼城市城际铁路系统与上海的对接点 未来通过轨道交通与虹桥综合交通枢纽形成互动关系 巨大的人流集聚和配套设施建设将促使其成为提升徐汇南部地区城市功能的引擎 作为人流主要聚集地和城际交通枢纽，具备承载一定能级商务功能的条件 徐汇有意利用南站城际交通枢纽对人流、物流的集聚优势发展商务办公，作为现有徐家汇CBD商办功能的扩充 南站地区大多为已建成区，可供开发土地较少，大量现状居住用地短期内无法改造，难以形成大体量商办区域 发展定位与用地现状的矛盾 距离上海南站2.3KM 与植物园隔街相望 现状为仓储工业用地 基 地 基地临近南站枢纽的区位优势以及现状用地结构属性决定了基地适宜成为依托南站交通枢纽的商务功能聚集区，以弥补南站地区商务用地发展空间的不足，从而与徐家汇CBD一起形成徐汇商务办公的“金三角”其滨水景观优势和邻近植物园的生态效应利于其开发生态型商务园区 核心问题界定：基地应当怎样打造BUSINESS PARK 对 应 研 究 核 心 问 题 基地发展BUSINESS PARK的宏观经济背景 基地发展BUSINESS PARK的社会环境资源 产业支撑要素分析 1 哪些要素将会对基地发展方向产生影响 1 哪些同质商务园区将会对基地产生竞争 2 基于要素维度分析生态商务园区内适合承载的细分产业 临近竞争对手分析 2 SWOT 分析 产业支撑要素分析（一）宏观经济背景：徐汇急需巩固现有的第三产业优势，全面发展现代服务业 1.52% 24.8 1.4707 0.90% 10.90 82.81 居民服务 21.27% 12.0 20.5327 17.43% 9.09 1595.07 其他无法分类的服务业 14.30% 0.9 13.8039 7.39% -2.90 676.12 房地产业 8.95% -1.4 8.6415 7.37% 9.20 675.12 金融业 7.97% 17.2 7.6905 1.84% 11.20 168.31 住宿和餐饮业 27.17% 14.5 26.2326 9.19% 12.70 840.89 批发和零售业 1.36% 20.5 1.3147 6.36% 14.30 582.60 交通运输、仓储和邮政业 82.54% 12.2 79.6866 50.48% 11.10 4620.92 第三产业 1.60% 17.5 1.5472 3.53% 7.20 323.40 建筑业 15.86% 5.5 15.3097 45.11% 11.80 4129.52 工 业 17.46% 6.5 16.8569 48.64% 1