【精选】我国城市住房价格泡沫的发展机制及城市间差异研究_刘洪玉姜沛言.pdf

网络出版时间：2014-09-10 11:27 网络出版地址：/kcms/detail/11.1010.F1127.002.html 我国城市住房价格泡沫的发展机制及城市间差异研究 刘洪玉 姜沛言 内容提要：为有效控制房价泡沫可能带来的房地产市场系统性风险，需要根据泡沫发 展机制和影响因素有针对性地进行政策设计。本文对35 个大中城市的房价泡沫水平进行了 测度，分析了房价泡沫的发展机制，重点考察了造成泡沫水平城市间差异的影响因素。结 果表明，泡沫的发展同时存在自相关机制和均值回复机制，研究发现住房供给弹性、金融 支持力度是影响泡沫发展机制、造成泡沫水平城市间差异的重要因素。建议通过进一步完 善土地供给来调节住房供给弹性，通过加强房地产金融监管保证必要的金融支持、防止过 度的金融参与，实现有效管理房价泡沫、控制区域性和系统性市场风险的目标。 关键词：住房市场 价格泡沫 发展机制 城市差异 自2006 年以来，我国城市住房价格总体上呈现出持续快速上涨态势，住房市场是否存 在价格泡沫成为热点话题。房价泡沫，一般来说是由于投机因素引起，使房价严重脱离经 济基本面支撑而持续上涨，产生价格严重背离其基本价值的房地产市场虚假繁荣。党的十 八届三中全会指出“防范区域性、系统性风险，稳定市场预期，实现经济持续健康发展”， 房价泡沫已成为可能影响我国宏观经济和金融体系系统性风险的重要隐患。而我国住房价 格究竟是否存在泡沫、泡沫水平有多大、如何才能使其慢慢“消减”而非“破裂”从而化 解系统性风险，是我国房地产市场面临的重要问题。 我国不同城市间住房市场差异化特征日益明显，各城市的房价泡沫水平和是否存在过 量供应差异极大，因此政府的调控思路已经由全国统一调控转变为分类调控。研究我国城 市房价泡沫的发展机制和城市差异产生的原因，能够为不同城市的分类调控政策制定提供 切入点，具有重要的现实意义。 一、相关研究述评 关于房价泡沫的形成机制和影响因素问题，国外学者已经进行了大量的研究，其中最 为经典的理论为住房基本价值理论。该理论将房价市场基本面决定的“基本价值部分”和 “非基本价值部分”，对二者各自的决定因素、形成机制做出分析。在这一分析框架下，住 房基本价值被认为由宏观经济基本面条件决定，学者们先后发展了逆需求函数模型、租金 资本化模型、缩约模型、误差修正模型，从基本价值角度分析住房基本价格决定因素的理 论和实证模型，并取得了大量的成果。 一些学者进一步对“非基本价值部分”的波动进行了深入研究，引入自相关机制和均 值回复机制等非理性预期假设，完善了房价泡沫形成机制的理论基础，并且取得了大量的 研究成果。Abraham 和 Hendershott(1994)、Capozza （2004 ）等学者提出了房价动态模型的 分析框架，将房价变化表示为住房基本价值变化实时影响、自相关机制和均值回复机制三 者共同作用的结果。根据房价动态模型得到的实证研究也表明：自相关系数机制和均值回 复机制的引入可以很好地解释房价波动规律，并对房价泡沫水平做出估计。 在此基础上，一些学者也开始对房价泡沫的影响因素进行分析。但总体而言，这方面 研究目前尚处于起步阶段，未形成统一的理论基础，更偏重于通过实证研究考察特定因素 的作用。Capozza （2004 ）等将房价波动的影响因素分为了信息成本、供给成本和预期三类， 并对人口、建设成本等因素进行了实证分析；Glaeser 和Gyourko(2008)重点分析了住房供给