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房地产策划总论 房地产策划 房地产策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据 房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础， 以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段(如投资策划、建 筑策划、营销策划等，还可以运用房地产领域外的其它手段，如体育、 旅游、IT 行业等)，按一定的程序对未来的 地产开发项目进行创造 性的规划，并以具有可操作性的 地产策划文本作为结果的活动。它 包 地产概念设计 （主题策划）、 地产项目策划 （前期策划）和 房地产营销策划 （后期策划）。 房地产策划的本质特征 1、地域性。第一，要考虑房地产开发项目的区域经济情况。第二、 要考虑 地产开发项目周围的市场情况。第三、要考虑 地产项目的 区位情况。 2 、系统性。 地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统 组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。 3 、前瞻性。 地产策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、 预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后 地产项目开发的市场情 况；在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走 向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预 测未来的发展趋势；在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在 销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。 4 、市场性。 地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一 是房地产策划自始至终要以市场为主 ；二是房地产策划要随市场的 变化而变化；三是 地产策划要造就市场、创造市场。 5、创新性。 地产策划创新，首先表现为概念新、主题新。其次 表现为方法新、手段新。 6、操作性。一是在实际市场环境中有可操作的条件，二是在具体 的实施上有可操作的方法。三是策划方案要易于操作、容易实施。 7 、多样性。 地产策划要比较和选择多种方案。 地产策划方案 不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据 地产市场环境 的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案 对现实 的最佳适应状态。 房地产策划的地位和作用 一、地位 1、 地产策划在知识经济时代属于智力产业，能为 地产企业 创造社会价值和经济价值。 2 、 地产策划在 地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策 者的亲密助手。首先，房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选 址直到物业服务的每个环节，策划活动都参与其中。其次， 地产策 划的案例精彩、手段多。在 地产策划的每个成功案例中，都有不少 精彩绝妙的概念、理念、创意和手段。 第三， 地产策划的思想活 跃、理论很丰富。这些都给 地产企业以智力、思想、策略的帮助与 支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。 3、 地产策划在 地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为 项目开发成功保驾护航。 地产开发项目建设要完成一个项目周期， 需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营 销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节， 通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品 适销对路，占领市场。 二、作用 1、 地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。 地产策划可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准 确，避免项目在运作中出现的偏差。 2 、 地产策划能使 地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜 券，立于不败之地。在当前 地产业竞争十分激烈的情况下， 地产 策划更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。 3、能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。策划 人就是遵循科学的策划程序，帮助房地产开发企业管理创新，从寻求 房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有 途径。 4 、能有 地整合 地产项目资源，使之形成优势。 地产策划 参与到概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。各种资源中去， 理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心， 形成共同的目标。 此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民 居住具体要求等作用。 房地产策划的未来走向 趋势之一： 地产的策划观念从产品品牌观念向企业品牌的观念 转变；从追求社会效益和经济效益观念向生态效益和可持续发展的观 念转变。 目前，一些 地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，如广 州中海名都项目的策划已在观念转变中大做