某房地产项目计划书销售计划书.doc

武宁项目――――清水湾销售计划书 １、 项目产品定位１） 产品定位策略在“闹市静区环境”的指导思想下，为本项目确定一个强势概念，以体现产品的独特价值和差异化特征，从而确定不可替代的市场地位。通过对“闹市静区环境、水岸栖居文化、中国房产品牌”这三个概念的整合、提炼，在“闹市静区环境”概念的统领下，融合三者精华，使其产生强大的产品魅力，为本项目“闹市静区环境”这一行销主题，作出精彩的产品诠释，塑造一个“人诗意地栖居”的美地。本项目的产品定位策略可以归纳为：以闹市静区环境为主题和灵魂，以水岸栖居文化为载体，以中国房产品牌为支撑，以塑造业主“身心健康，诗意栖居”为核心利益点的武宁县样板生活社区。２） 产品定位阐述（1） 闹市静区环境的概念一方面体现购物、休闲等方面的生活便捷，满足县城居民对城市生活的留念和向往；另一方面体现了产品定位逾越日前普遍意义的物质需求层面，上升到一个更广阔、更丰富、层次更高的精神需求层面。（2） 水岸栖居文化概念水是人类的生命之源、发展之本，它与人们的生活息息相关。祖先们选择栖水而居，是因为水带给他们生命的滋养与生活的便利；而今崇尚栖水而居，则是渴望与自然的和谐共生以及文化的传承和延续。在武宁县本项目依靠天然水系资源，为开发滨水住宅提供了良好的基础。（3） 中国房产品牌概念“中国房产”是作为集团公司在国家工商总局注册的商标，在股票市场和很多大中城市广为人知，从营造“名园”到营造“名牌”，将会产生名牌住宅的联动效应。２、 项目的目标客户定位由市场调查结果可知，客户对住宅的心理价位在10-14万之间，则目标客户群体主要为公务员、教师、专业技术、外出打工人员。购买门面的客户群体主要集中在私营业主和外出打工人员。３、 项目的价格定位（详见附价格表）由于项目属于高品质楼盘，临湖畔，环境优越，且位于县城中心位置，结合武宁县房地产市场摸底，根据成本测算，建议本项目住宅平均价格在900元/平方米，正临街底层门面在2200－4800元/平方米之间，二层门面在1000元/平方米左右。新宁巷门面在900－2000元/平方米之间。４、 项目的功能定位１） 设电子可视防盗门２） 电话及idsl入户３） 有线电视入户４） 水、电一户一表５） 老年健身器材、儿童娱乐设施６） 庭院灯７） 石凳、石桌５、 项目身份定位１） 典承文明、健康的传世之家；２） 体现个性、人与自然和谐共生的诗意家园；６、 公司形象１） 政府中形象：敬业善战，创房屋精品，为政府分忧解虑，为百姓谋富造利，为地方出彩贴金；２） 百姓中形象：中国房产，永远品质保证；７、 销售准备工作１） 法律文件和获奖材料：a. 营业执照b. 资质证书c. 建筑规划许可证d. 施工许可证e. 土地证f. 销售许可证g. 荣誉证书２） 楼书：a. 开发商实力背景b. 建筑设计及总体规划设计c. 楼盘地理位置及地段总体规划资料d. 社区内环境小品介绍e. 物业管理及服务介绍f. 楼盘品质及交楼标准介绍g. 各种户型介绍等３） 售楼文书：a. 客户置业计划b. 销售合同c. 购房须知d. 价目表e. 付款方式f. 税费一览表４） 模型（整体模型 1：７５；分户模型 1：25）８、 销售阶段（取得销售预售许可证）a. 初期：开盘前1~2个月销售总额力争达5%—10%（制作户外固定广告、电视广告让客户了解项目，接受项目主题），预计广告费用：3.5万/年。b. 强销期：开盘后1~2个月销售总额力争达40%—50%（进一步强化项目主题，让消费者实在感受到主题的存在），通过在节日悬挂红灯笼，烘托热闹喜庆场面，预计活动费用：5000元左右。c. 持续销售期：开盘后3~6个月销售总额力争达70%—80%（在当地《声屏报》发布广告、请腰鼓游街[休息日]进一步扩大项目影响。），预计广告和活动费用：1.5万元左右。d. 末期：开盘后7~10个月销售总额力争达90%—95%（以形象工程做广告，加上一些价格促销手段来吸引客户），预计１万元９、 付款方式：１） 一次性付款优惠2%；２） 按揭优惠1%；３） 特殊关系和购买量大的客户优惠3%；１０、 广告用语：ａ、“走华夏路，看大中房”ｂ、“中房视质量为生命，以规模求效益”ｃ、“要买房，找中房；买好房，到中房”ｄ、“进中房住区，增值又安居”ｅ、“中房伟业，国之精品”ｆ、“中房品牌，百姓青睐”11、交房日期：2006年6月28日武宁县房地产市场调查报 告公司领导：我们进行了 为期一星期的市场调查，了解如下统计数据：1、建设局规划股商业房地产开发报建情况：2004年全县共计19万㎡；今年截至目前为止：9.8万㎡。2、建设局建管