二手房中介机构的经营问题研究论文.doc

郑州二手房中介机构的经营问题研究 专 业 电子商务 学 号 *********** 姓 名 ******** 指导老师 ********** 经济管理学院 二零一三年五月二十日摘 要 随着房地产市场的发展，房地产中介行业也日益壮大，各类房地产中介机构大量涌出来。房地产中介对房地产市场的运作起到了促进作用，但房地产中介市场存在大量棘手的问题，导致房地产中介纠纷频频发生。本文主要阐述了房地产中介的现及作用，对房地产中介存在的一些问题作出详细分析，并重点提出了解决方案，比如从加强培训，提高从业人员的素质；建立健全的法律法规，强化管理制度；树立诚信意识，注重发展品牌优势；强化自律手段，经纪人自律；完善管理体系，客户信息统一化管理；增加信息透明度，行业管理规范化等相应对策。 关键词：二手房中介 现状 问题 解决对策 目 录 摘 要 1 一、郑州二手房中介机构经营的市场分析 3 （一）郑州二手房中介状况研究分析 3 （二）郑州二手房中介的现状和发展趋势 3 （三）国五条对市场的影响 4 二、二手房中介发展遇到的问题 4 （一）中介机构本身存在的问题 5 （二）市场发展遇到的瓶颈 5 （三）国家政策带来的限制 6 三、二手房中介发展遇到问题的对策研究 6 （一）建立健全的法律、管理制度 6 （二）业务人员素质培训，提高入职门槛 7 （三）强化市场意识，及时调整市场对策，增加灵活性 8 （四）树立品牌，强化品牌意识 9 四、结束语 9 参考文献 10 二手房中介机构的经营问题研究 一、郑州二手房中介机构经营的市场分析 （一）郑州二手房中介状况研究分析 在郑州最多的公司可以说就是房产中介了，几乎所有的路面上都有他们的身影，可见二手房市场的火爆，随着郑州房价不断攀升，二手房市场有增无减，一些比较大的公司例如美华、21世纪等已经牢牢占据了市场，新冒出来的小公司不足以影响市场，2012年郑州市二手房成交233.9万㎡，年度均价为5544元/㎡；同比上涨21.6%，相较2011年呈现量价齐涨的态势。全年偏松的货币政策无疑是造就良好业绩的重要推动力，而年初的以价换量也挣得了刚需的持续释放，本年二手房自3月份起即进入上升通道，且走势十分稳定，创造了同比22%的同比销量增幅，虽然仍不敌2010年，但业绩依然可喜。2013年随着国五条在郑州软着陆，郑州的未来市场鲜明起来，但是之前还是引爆了市场，3月份成交量在3000套以上，几乎是去年半年的成交量。未来一段时间郑州二手房将进入一个寒冬期。 （二）郑州二手房中介的现状和发展趋势 近年来，随着城市化进程的加快，城市流动人口的增加以及人民生活水平的不断提高，二手房市场得到了迅猛的发展。以郑州市为例，根据郑州市房管局的统计资料：自2000年以来郑州二手楼市日趋火暴，2001年交易额2000多套，2002年上升至5365套，2003年为8796套，2004年为11974套；二手房的均价也由2002年的1021/平方米上涨到2006年的2289/平方米。越来越多的消费者购买二手房的原因：首先在商品房价格飞涨的今天，二手房价格相对低廉；其次，二手房的位置和配套设施是新商品房无法比拟的；再次，郑州市政府为了加强房地产市场建设，促进房地产市场健康持续发展，出台了一系列的政策，有关部门也推行了一系列的便民措施，这些政策和措施都在一定程度上激活了二手房中介市场，刺激了交易量的增加。随着郑州市政建设的加快，旧城改造的土地批租，使郑州每年都集中产生大量动拆迁户，就大多数动拆迁居民而言，一旦动拆迁，必须在市场上购置新居，这在一定程度上为二手房带来可观需求，也是二手房市场交易量上升的支撑点之一。最后，就是消费者购买二手房的观念在转变。在很多国人眼中，买房宁可要新，而不会退而求其次，但是郑州越来越严重的“买房难”已经促使很多消费者的购房观念在转变，购买二手房已经得到越来越多人的认可。 发达国家和发达城市的经验表明，一个成熟、可持续发展的房地产市场应该是一个一、二手市场共同发展、良性互动的市场。随着城市功能的健全和房地产市场的饱和，二手市场的活跃应该是一个必然的发展趋势。在国外发达国家一手市场与二手市场成交面积的比值为1:5，以国内二手房市场发展较好的上海为例，2004年的比值已经跨过1:1的门槛，达0.9:1，对比同期的4.0:1，郑州的二手房中介市场显然还有着庞大的发展潜力和市场空间；从消费观念上来讲，住宅梯级消费观念要求住房者要根据自身经济收入的变化，来逐步改善自己的居住品质，由租赁市场、二手房市场到新房市场，从“安置型”、“适用型”到“舒适型”，从而形成一个完整的住宅梯级消费链。 （三）国五条对市场的影响