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公租房五大症结对策探究 　　[摘要]公租房能解决我国中低收入居民住房问题，降低商品房价格，维护社会公平。在实践中，公租房存在供给总量少、质量次、对象窄，租金不合理，准入、轮候和退出机制缺乏可行性等症结，其实质是在市场经济时代如何解决公平的问题。在公租房未来设计中，应考虑扩大公租房覆盖面和规划总量，提高公租房的使用价值；从城市关学角度设计外观，扩大公租房建设资金来源渠道；从制度上保障资金到位，多角度计算租金，实行租金差别定价，设计可行的公租房准入、轮候、配租和退出机制。 [关键词]公租房；资金来源；使用价值；租金；公租房制度 [作者简介]叶章辉，福建建工集团总公司（中国武夷实业股份有限公司）高级工程师，项目经理，工程硕士，福建武夷山354300 [中图分类号]F12 [文献标识码]A [文章编号]1672―2728（2013）02―0035―03 公租房是公共租赁房的简称。在我国，“公共租赁住房”一词首次出现于2009年的政府工作报告中，即温家宝总理提出，“要积极发展公共租赁住房”。所谓公共租赁房，指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房；同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收人住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。 公共租赁房制度有利于抑制房价的过快增长，解决我国城镇居民住房问题，弥补房地产市场的不足，保障居民基本的居住权利；有助于弱化社会矛盾，消除社区歧视；将会拉动新一轮的投资，对国家中长期经济增长起着难以估量的作用。 一、公租房建设存在的问题及原因分析 公租房既要保障社会公平，又要合理配置资源。我国公租房存在诸多问题，最突出的有五个方面，即总量少、质量次、对象窄、租金不合理、政策缺乏可行性。 （一）总量上：公租房规划总量较小。供给比例低 根据国家扶贫标准，我国仅扶贫人口就有近1亿，而国家住房和城乡建设部于201 1年计划在三年内建设的保障性住房和各类棚户区改造住房仅1000万套，数量上比2010年的590万套大幅增加，但在比例上我国公共住宅仅在10%左右，还不足其他发达国家平均20%比例水平的一半，相比新加坡的85%和中国香港的49%的数据还有很大差距。 供给总量小，一方面是因为地方政府积极性不高；另一方面是因为资金不足。公租房建设中遭遇“冷板凳”。地方政府将中央政府下达的任务当成自己应尽的职责，被动地完成指标，与真正的中低收人家庭需求者的需求大相径庭。这种行为直接导致中央制定的住房保障政策在执行过程中被大打折扣，“大力建设公租房，保障中低收入家庭住有所居”的初衷成为空洞的口号。保障房建设需要大量土地和资金，而其本身的性质决定了地方政府不能从保障性住房建设中获得卖地收入。根据公共租赁房管理办法，公租房的建设和运营资金主要来自政府财政拨款、住房公积金收益和租金收入，其中90%建设资金由地方政府自行筹集，投资回收期长。 （二）对象上：覆盖面单一，忽视了夹心层人群的需求 当前，公租房计划保障对象覆盖面依然较窄，仅考虑到了按照条件应该享受保障性住房的低收人人群（通常以家庭为单位），而很多有切实需求的人群仍在保障范围之外。短期内租得起房、暂时又没有能力购买商品房而没有资格享受社会保障房的“夹心层”约占到城市人口的20%―40%左右。这些人群包括刚刚就业的学生、外来人等，他们往往倾向于高比例贷款，从而成为推高房价的主力军。 保障对象有限主要是因为经济适用房的存在。经济适用房本意为面向低收人家庭的保障性住房。但近年来面向中低收人群体供应的经济适用房供应占住宅供应总量的比例是呈下降趋势的，由最早的20%降至5%左右。这样一来，无形扩大了本可以通过购买经济适用房的“夹心层”范围。 （三）质量上：整体品质较低。地理位置较差。缺乏小区治理 菲利普的工艺、设备和技术，经科学的管理过程而形成的，适合社会和人们需要的一系列产品的特性。这些特性能够实现产品的功能，具有一定的质量水平和质量一致性，并存在客观、科学的测量和评价标准。据调查显示，大多数公租房在品质上存在房屋漏水、墙壁开裂、层高不一等现象；在地理位置上处于化工厂、电厂、火葬场、公墓等高污染和居民比较避讳的位置；在公租房小区治理上存在地方公共品尤其是治安和公共卫生极度匮乏的问题。 质量上的问题归根到底是地方政府高度依赖土地财政引起的。分税制改革以后，地方政府支出项目越来越多，如基础设施建设、各种社会保障费用的支付，导致很多地方政府赤字不断，土地出让金此时便成了地方政府的“救命稻草”。建设公租房与地方政府的财税利益相左，过多建设公共房屋将会使得其财政